Suivant acte sous-seing-privé en date du 1erdécembre 2014, les époux X ont consenti un bail d’habitation à madame Y et celle-ci a donné congé de son bail le 12 février 2018 ;
L'’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant .
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et que le bailleur est obligé :
— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer, cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées, une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas,
— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, aurait fait l’objet de la clause expresse mentionnée au paragraphe ci-dessus,
— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,
— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ;
Il ressort des dispositions combinées des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, muni des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques .
Par lettre en date du 30 octobre 2017, le Pôle départemental pour la Lutte contre l’Habitat indigne et non décent a informé madame Y que compte tenu du signalement effectué, il avait été demandé à Soliha Cher d’effectuer une visite du logement concerné et que celle-ci serait proposée sous forme contradictoire aux parties intéressées, propriétaire et occupants .
Dans son rapport de visite du 22 novembre 2017, Soliha Cher indique que le système de chauffage d’origine a été déposé car la chaudière était en panne, qu’il a été remplacé par 3 radiateurs à inertie, un dans le séjour et deux dans l’entrée et le dégagement, que la répartition de chaleur ne se fait pas correctement et que les 3 chambres ne sont pas chauffées, que de plus le système de chauffage n’est pas adapté pour cette habitation, que ce déséquilibre de répartition de chaleur provoque la formation de condensation et de moisissures, que les menuiseries sont en bois avec un simple vitrage, et que les murs mains sont très faiblement isolés .
Par lettre en date du 24 janvier 2018, le Pôle départemental pour la Lutte contre l’Habitat indigne et non décent a indiqué à Madame Y ayant été destinataire du rapport de visite, la commission technique avait constaté des infractions au règlement sanitaire départemental et les avait notifiées à l’observatoire départemental .
Par ailleurs dans cette même lettre, le Pôle départemental de Lutte contre l’Habitat indigne et non décent a invité Mme Y à contacter son propriétaire dans les meilleurs délais afin d’entamer une démarche amiable pour la remise aux normes du logement .
La lettre du Pôle départemental pour la Lutte contre l’Habitat indigne et non décent en date du 30 octobre 2017 précisait que la visite du logement effectuée par Soliha Cher serait proposée sous forme contradictoire aux parties intéressées, que l’appelante ne peut donc invoquer le caractère non contradictoire du rapport .
Si Mme X fait valoir que la condensation éventuellement relevée n’est consécutive en réalité qu’à l’usage qui est fait du logement par les locataires, cet argument est contredit par les constatations de Soliha Cher qui précise dans son rapport de visite que suite à la dépose du système de chauffage d’origine et à son remplacement par 3 radiateurs à inertie, le système de chauffage n’est pas adapté pour l’habitation et engendre un déséquilibre de répartition de chaleur et, par voie de conséquence, la formation de condensation .
Au surplus ce même rapport indique que les murs minces sont très faiblement isolés et que les menuiseries sont en bois avec un simple vitrage, qu’il s’ensuit que l’appelante n’est pas fondée à soutenir que les désordres proviendraient d’un défaut d’aération du logement .
Le rapport de Soliha Cher a mis en évidence l’inadaptation du système de chauffage pour l’habitation, le fait que ce système aurait été installé avec l’accord et le suivi du locataire n’exonère pas la bailleresse de sa responsabilité contractuelle ;
Il ressort de la pièce n°17 produite par l’intimée que le 11 janvier 2017 madame X a émis un chèque de 200 EUR à l’ordre de madame Y, que celle-ci établit donc que l’aménagement en sous-sol d’une chambre a été réalisé avec l’accord de la bailleresse ;
Par ailleurs que l’aménagement d’une chambre dans le salon n’a pas augmenté le nombre des pièces habitables .
Il résulte de ce qui précède que l’humidité du logement et le sous dimensionnement du chauffage ne peuvent être imputés à la locataire .
Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a dit que madame Z X a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent
- Cour d'appel de Bourges, 1re chambre, 16 juillet 2020, RG n° 19/01052