Clause résolutoire du bail : le juge des référés juge de l’évidence ne peut que constater la résiliation du bail

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, l’acte de cession du fonds de commerce vise le bail commercial du 16 mars 2012 aux termes duquel il est prévu en page 21 une clause résolutoire en cas d’impayé d’un seul terme du loyer passé un mois après la délivrance d’un commandement de payer.

M. Z a fait délivrer un commandement de payer l’arriéré locatif de12. 234,36 EUR suivant acte du 4 mai 2019.

La SAS Karbi Brisse N Co ne conteste pas ne pas avoir régularisé la situation dans le mois de la délivrance de l’acte.

La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

Le juge des référés juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 5 juin 2019 sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés.

En cet état, la SAS Karbi Brisse N Co est occupante sans droit des locaux appartenant à M. Z depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Il appartenait en effet au locataire de saisir le juge des référés dans le délai du commandement pour solliciter la suspension de la clause résolutoire au regard de sa contestation relative au manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien.

Et la SAS Karbi Brisse N Co n’a pas saisi le juge des référés dans ce délai et n’a pas non plus sollicité le bénéfice d’une telle clause devant le premier juge ni même devant la cour. Elle s’oppose seulement à la clause résolutoire en invoquant l’exception d’inexécution pour justifier l’impayé locatif, qui, s’agissant d’une question relevant du juge du fond, n’est pas recevable devant le juge des référés.

La décision qui a ordonné la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est donc confirmée.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 5 juin 2018, le bailleur est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant, provision pour charges comprise. La SAS Karbi Brisse N Co ne justifie pas du paiement du loyer de l’année 2019/2020 réclamé par le commandement du 4 juin 2019 en cours de procédure et ce d’autant que la consignation en compte CARPA n’ayant pas été judiciairement autorisée, ne vaut pas paiement.

La décision est donc également confirmée sur ce point.