Résiliation du bail commercial. La destination de vente de glaces n'emporte pas celle de restauration chaude

La demande du bailleur tend au prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur l’inexécution par le preneur de ses obligations. C’est donc la juridiction saisie qui est invitée à apprécier la réalité et la gravité des manquements du preneur. La fin de non-recevoir tirée du défaut de délivrance préalable d’un commandement est donc mal fondée. 

Les multiples manquements du preneur imposent le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial.

- En premier lieu, le défaut d’exploitation des locaux est avéré par constat d’huissier et par plusieurs témoignages du voisinage. Il s’avère en effet que les locaux étaient fermés durant 2 mois puis pour une période de 17 jours, sans qu’un panonceau ne précise de motifs particuliers de fermeture.

- En deuxième lieu, le preneur a effectué des travaux sans autorisation du bailleur. Le preneur a en effet fait installer divers équipements dont les travaux de pose impliquaient le percement des murs pour permettre le passage des câbles, de sorte que ces travaux étaient soumis à autorisation préalable du bailleur.

- En troisième lieu, le preneur a méconnu la destination du bail, à savoir le commerce de vêtements et accessoires du vêtement, de cadeaux pour la personne, petit mobilier pour la maison et bijouterie, élargie à une activité de glacerie, sandwicherie, salon de thé avec vente à emporter de glaces et sandwiches, à l'exclusion de toute activité pouvant occasionner destroubles et nuisances pour le voisinage, telle la restauration chaude, bar et vente d'alcool et toute activité susceptible d'accueillir la clientèle à l'intérieur des locaux au-delà de 20 heures. Or, un constat enseigne que ne sont exposés en devanture que deux sacs munis d'étiquettes de prix. De plus, le preneur exploite une activité non autorisée de vente de restauration chaude tels que gaufres, crêpes, paninis et sandwichs chauds. Le preneur a également utilisé la terrasse pour une activité interdite de vente de boissons alcoolisées qui plus est, au-delà des horaires d'ouverture autorisés, puis a converti le commerce en magasin de vente de charcuteries, vins et fromages. Or, les achats de tels produits ne peuvent être assimilés à des cadeaux pour la personne au sens de la destination initiale du bail. En outre, cette activité cause une nuisance olfactive pour le voisinage, dans la mesure ou l’huissier a constaté que la cage d'escalier desservant les logements d'habitation de l'immeuble exhalait une odeur caractéristique de fromage s'atténuant vers les étages. Il importe peu que certaines infractions au bail aient cessé depuis lors.

- En quatrième lieu, le preneur a consenti une sous-location interdite d’une partie des locaux, à savoir la terrasse. En effet, l’huissier mandaté a constaté qu'à l'issue de ses achats réglés par carte bancaire, lui avaient été remis des coupons de carte bancaire à en-tête du commerce voisin, rendant ainsi la sous-location plausible.

- Enfin, le preneur est dans l’incapacité de justifier avoir souscrit une assurance pour les locaux durant deux années et du paiement de deux termes de loyer.

La multiplicité des ces manquements caractérise une exécution de mauvaise foi par le preneur de ses obligations.

La résiliation du bail doit donc être prononcée, le preneur doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation indexée conformément au bail et son expulsion sous astreinte de 500 EUR par jour doit être prononcée. 

Les multiples violations de ses obligations par le locataire causent un préjudice au bailleur du fait de la perte de clientèle attachée à l’activité initiale outre un préjudice d’image du fait du changement contraint d'activité dans la mesure compatible avec la destination et les caractères de l'immeuble. Le bailleur doit donc être indemnité à hauteur de 10.000 EUR.