Opposabilité du règlement de copropriété modifié

Opposabilité à l'acquéreur de lot qui a pu en prendre connaissance

Aux termes de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier'.

Aux termes de l'article 4 du décret du 17 mars 1967, '....Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent'.

En l'espèce, l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 novembre 2007 stipule que la désignation de l'immeuble, l'état descriptif de division, la répartition des charges de l'escalier principal et de l'ascenseur intitulés 'Version I' sont soumis à la condition résolutoire du recours relatif au permis de démolir et de la déclaration de travaux;

L'article 42.1 précise 'En cas de mise en oeuvre de l'état descriptif de division-règlement de copropriété 'Version I', les charges énumérées ci-dessus (charges d'ascenseur) seront réparties entre les propriétaires selon l'état de répartition figurant dans le tableau de répartition des charges ci-annexé (Annexe n°19)' ;

L'annexe 19 est intitulée 'Tableau récapitulatif des charges d'entretien de l'ascenseur', elle comporte la mention 'annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire le 27 novembre 2007', totalise 1000 tantièmes et inclut les lots n°38, 49, 50 à 55 ;

L'acte rectificatif de l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 28 septembre 2009, publié au fichier immobilier des hypothèques de Paris le 10 novembre 2009, précise que la non réalisation de la condition résolutoire entraîne le caractère définitif de la désignation de l'immeuble, de l'état descriptif de division, de la répartition des charges de l'escalier principal et de l'ascenseur tels qu'ils résultent de la version I du règlement de copropriété.

L'acte authentique du 29 septembre 2009, par lequel M. D. a acquis ses lots, mentionne en page 5 'l'état descriptif de division-règlement de copropriété (du 27 novembre 2007) modifié aux termes d'un acte rectificatif reçu par Me R., notaire à Paris, le 28 septembre 2009, dont une copie authentique est en cours de publication au 8ème bureau des hypothèques de Paris'.

Le paragraphe relatif aux statuts de la copropriété en page 18 stipule 'Respect du règlement de copropriété: l'acquéreur s'oblige à respecter les stipulations du règlement de copropriété, de ses modificatifs éventuels visés ci-dessus ainsi que les disposition des lois et décrets postérieurs régissant la copropriété....'.

Il ressort de ces éléments, d'une part, l'indication expresse dans l'acte d'acquisition de la connaissance par M. D. du règlement de copropriété du 27 novembre 2007, de l'annexe n°19 et de l'acte modificatif du 28 septembre 2009 et, d'autre part, l'adhésion de M. D. aux obligations qui en résultent.

Aussi, en application de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 précité, il convient de considérer qu'à la date de l'acte authentique du 29 septembre 2009, même si l'acte modificatif du règlement de copropriété n'était pas publié, le règlement de copropriété du 27 novembre 2007, l'annexe n°19 relative aux charges d'entretien de l'ascenseur et l'acte modificatif du 28 septembre 2009 étaient opposables à M. D.