Réparations locatives. Responsabilité de l'agent immobilier gestionnaire

Par acte du 22 décembre 2003, Mme Simone J. a acquis, un studio meublé de 18,5 m², avec parking, dans la copropriété dénommée 'Résidence Le Chamois d'or' sise à Bogève. Ce bien d'une valeur de 19 000 euros était loué par l'intermédiaire de la SARL BR Immo.

Mme J. a confié à cette agence un mandat de gestion du studio à effet du 1er janvier 2004, les honoraires de la SARL BR Immo étant de 7 % HT du montant des loyers, outre un demi-mois de loyer pour frais de recherche d'un nouveau locataire ; par ailleurs, 2 % du montant des loyers était affecté aux primes d'une assurance pour loyers impayés.

Le locataire en place lors de l'achat de l'appartement, qui payait un loyer de 290 EUR par mois, l'a quitté le 17 août 2004.

Par acte sous signature privée à effet du 6 septembre 2004, la SARL BR Immo, agissant au nom de Mme J., a loué l'appartement à M. Olivier L., en contrepartie d'un loyer mensuel initial de 298 EUR, outre charges.

Suite au congé qu'il avait délivré pour le 31 octobre 2014, M. L. a libéré les lieux loués le 6 janvier 2015, le solde de son compte locatif étant, après déduction du dépôt de garantie de 596 EUR qu'il avait servi lors de son entrée dans les lieux, créditeur au profit de la bailleresse à hauteur de 945,20 EUR au titre exclusivement de loyers et de charges.

Au départ de M. L., la SARL BR Immo a estimé qu'aucune réparation locative ne pouvait lui être demandée.

Souhaitant revendre l'appartement, Mme J. s'est mise en relation avec une autre agence immobilière à laquelle la SARL BR Immo a remis les clefs le 9 avril 2015.

Alertée sur le mauvais état de l'appartement, Mme J. a fait établir un état des lieux par constat d'huissier de justice en date du 4 juin 2015.

Par actes des 19 et 25 janvier 2017, Mme J. et M. Bernard J., son fils, ont fait citer d'une part M. L., à sa dernière adresse connue soit à Bogève au lieu de l'appartement litigieux, et d'autre part la SARL BR Immo devant le tribunal d'instance de Thonon-les-Bains, afin d'obtenir sur le fondement de la responsabilité contractuelle, leur condamnation in solidum au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 14 septembre 2018, cette juridiction a débouté Mme J. et M. J. de toutes leurs demandes.

Ils ont relevé appel.

En application des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, la demande indemnitaire au titre des charges récupérables, formulée par la propriétaire d'un studio à l'encontre de l'agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de gestion de ce bien, est irrecevable pour être nouvelle en appel.

La propriétaire du studio reproche à son ancien gestionnaire l'existence de loyers impayés pour un montant de 945 euros, ainsi que le mauvais état de son bien après le départ de son locataire. L'agent immobilier a commis une première négligence dès lors qu'il n'a accompli aucune démarche pour mettre en œuvre l'assurance garantissant le paiement des loyers. La propriétaire a ainsi perdu une chance très sérieuse de récupérer la somme en cause, de sorte que la cour lui alloue une indemnité d'un montant de 940 EUR. L'agent immobilier a également exercé son mandat avec légèreté puisqu'il n'a demandé aucune somme au locataire au titre des réparations locatives en dépit de l'état du studio. Il n'a pas non plus informé la propriétaire de l'intérêt de souscrire une garantie incluant les réparations locatives. Si la propriétaire lui reproche encore l'absence de caution, aucun manquement fautif ne peut lui être imputé en l'absence de toute demande en ce sens de la propriétaire et d'usage de l'agent immobilier de recourir à ce type de garantie. La propriétaire a ainsi perdu une chance de recouvrer sa créance de réparations locatives qui ne peut cependant être retenue pour le montant total invoqué de 12'759 EUR. Ce montant comprend la réfection des peintures et revêtements de sol et le changement du ballon d'eau chaude qui ne peuvent être mises à la charge du locataire, pas plus que l'installation d'une cabine de douche qui n'existait pas. Par ailleurs, le coût de l'assurance aurait diminué ses revenus locatifs. La cour évalue ainsi son préjudice à 1'300 EUR.

La propriétaire invoque également l'absence de perception des loyers après le départ du locataire et le paiement des charges de copropriété, des primes d'assurance et des taxes foncières mais ce manque à gagner et ces frais ne sont pas imputables à l'agent immobilier. Par ailleurs, elle ne justifie pas de la perte d'une chance d'obtenir le paiement des sommes en cause auprès du locataire. Elle est donc déboutée de ces dernières prétentions indemnitaires.

En définitive, la cour d'appel lui alloue des dommages et intérêts pour un montant total de 2'240 EUR.