Principe de responsabilité objective pesant sur le syndicat de copropriété​

Par acte du 30 janvier 2015, la SCI M. est devenue propriétaire des lots 525 et 526 au sein de la copropriété de la [...].

Il s'agit de locaux à usage professionnel et commercial situés au-dessous de la piscine, propriété de la résidence.

Les locaux étant affectés de nombreuses infiltrations en provenance de la piscine, des travaux de réfection ont été entrepris et ont donné lieu à un procès-verbal de réception en date du 12 mars 2018.

En dépit de ces travaux les désordres ont persisté, et la SCI M. a fait assigner le Syndicat des copropriétaires ainsi que la SARL Roussillon Outremer qui était le syndic au moment des travaux aux fins d'obtenir une expertise et le paiement d'une indemnité provisionnelle de 15'000 EUR.

L'article 14 de la loi du 11 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En relevant que l'existence des désordres affectant les parties communes n'était pas contestée et préjudiciait à la jouissance des locaux privatifs, le premier juge n'a fait qu'application de cet article en considérant qu'il existait un principe de responsabilité objective pesant sur le syndicat de copropriété, sans préjudice des actions récursoires qui pourraient être exercées par celui-ci à l'encontre d'entreprises éventuellement défaillantes et que dans ces conditions, l'avance des frais d'expertise à titre de provision ne souffrait d'aucune contestation sérieuse.

Il en est de même pour la demande d'indemnisation provisionnelle sollicitée par la SCI M. à charge toutefois pour cette dernière d'en démontrer la réalité.

À ce titre, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la galerie marchande où sont situés les locaux est à l'abandon, que la quasi-totalité des locaux sont manifestement inexploités selon le procès-verbal de constat établi à sa demande par Maître J. le 20 février 2020, et que seuls deux d'entre eux dont celui de la SCI portent leur nom sur la boîte aux lettres sans cependant aucune trace de passage d'une quelconque clientèle pendant toute l'heure d'intervention de l'huissier.

Il n'en demeure pas moins le principe d'un préjudice pour la SCI copropriétaire lié à l'impossibilité, ou à tout le moins à la perte de chance, de pouvoir louer des locaux dans lesquels des infiltrations perdurent depuis 2015 et par conséquent impropres à leur destination commerciale , le premier juge en ayant justement fixé le montant à la somme provisionnelle de 7500 € au regard du loyer espéré.

Il importe peu que, par Assemblée générale du 7 octobre 2020, la SCI se soit opposée en partie aux travaux de réfection, en arguant d'une obturation des puits de lumière envisagée par les entreprises, ce refus partiel restant sans incidence sur le principe d'un préjudice pour la période antérieure.

Dans ces conditions, l'ordonnance est confirmée en toutes ses dispositions.