Faire la preuve de l'existence d'un bail rural

 

En application de l'article 411-1 du Code rural le bail rural est défini comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole.

En l'espèce, il doit être tenu compte que Mme Laure F., propriétaire des parcelles est décédée le 15 mars 2002.

Aucune précision n'est donnée sur la période postérieure au décès, les premiers courriers relatifs à la succession étant établis en 2013, la liquidation de la succession ayant été rendue complexe par la présence de 59 co-héritiers, identifiés par une étude généalogique.

Les parcelles en litige ont été vendues à titre de licitation faisant cesser l'indivision suivant acte du 14 octobre 2015 à l'un des co-héritiers, M. Frédéric B..

L'acte comprend la mention suivante : "propriété jouissance

'Le cessionnaire est seul propriétaire du bien à compter de ce jour.

Il en a la jouissance par la perception des loyers à son profit, les parcelles étant exploitées, à savoir :

-les parcelles 'Aux Zenans', section B n° 364,2,3 et 29 par M. Jean-Luc G.,

- les parcelles section A n° 329 'Aux Ramelets', n° 453 'Entre les deux chemins', n° 833 'Au prenet', et section C n° 39 'Prot d'en bas', n° 47 ' Aux bouverettes' n° 91, n° 91 'Au Sauve' et n° 177 'Pré Chardon', par M. G. René Pierre.

L'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation locative et déclare vouloir en faire son affaire personnelle".

L'intimé fait observer que le notaire se garde de mentionner l'existence d'un bail rural et que la mention relative au fait que l'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la location visait précisément à lui réserver la faculté de discuter les prétentions de l'occupant des parcelles si celui-ci venait sans autres justificatifs à faire valoir des droits sur celles-ci..

Or, M. Frédéric B. n'a pas contesté la qualité de preneur de M. G., qui a continué à exploiter et ce jusqu'au 2 novembre 2017, date à laquelle M. Frédéric B. a entrepris de clôturer une partie des parcelles.

Cet acte est toutefois insuffisant pour rapporter à lui seul la preuve de l'existence d'un bail sur les parcelles visées, dès lors qu'il est établi que le notaire a dressé l'acte sur la base des déclarations des deux exploitants et que M. Frédéric B. ne pouvait avoir connaissance de l'existence de ces baux avant l'acte de vente.

M. René G. produit en outre une attestation établie par le directeur de la caisse de mutualité sociale agricole de Franche-Comté, selon laquelle M. René G. met en valeur les parcelles sises à Trenal A 0329, A 0453, A 0833 et C0091 depuis le 1 janvier 1993 soit 9 ans avant le décès de Mme Laure F., un courrier du même jour de la MSA indiquant que les parcelles C 39 et C47 ne figurent à aucun compte d'exploitation.

M. René G. justifie donc d'une exploitation depuis plus de vingt ans de quatre des parcelles, dont près de la moitié avant le décès de la propriétaire.

En ce qui concerne le caractère onéreux de la mise à disposition, il est certes exact que M. René G., ne justifie pas du paiement de fermages antérieurs au décès, qui à la date à laquelle le bail a été contesté remontait à plus de treize ans.

Il justifie du paiement de fermages le 22 janvier 2014, portant sur la période 2009 à 2013, puis sur les années ultérieures, qui ont été payés à l'étude notariale.

Sur la période antérieure, il doit être constaté que le loyer ne lui a été réclamé par quiconque, étant au surplus observé que rien ne permet d'établir qu'un notaire était déjà chargé de liquider la succession, compte-tenu des caractéristiques de la succession.

L'existence d'un bail antérieur au décès de Mme Laure F. est donc établie, mais sur les parcelles visées par l'attestation de la MSA.

En ce qui concerne les parcelles C n° 47 et 91, il n'existe aucune élément qui permettrait d'établir l'existence d'un bail antérieur au décès.

Par ailleurs, il ne résulte d'aucune pièce qu'un bail aurait pu être passé, même de manière irrégulière, par l'un des indivisaires après le décès, le notaire chargé de la succession n'ayant par ailleurs pas le pouvoir de passer un tel bail.

L'existence d'un bail, qu'il soit antérieur ou postérieur au décès de Mme Laure F., n'est donc pas établie sur ces deux parcelles, la simple mention portée à l'acte de cession ne pouvant en valoir la preuve, compte-tenu de l'absence de toute précision, hormis le numéro de la parcelle, et l'expulsion de M. René G. sera en conséquence ordonnée, une astreinte n'apparaissant pas nécessaire.