Nullité ou caducité de la promesse synallagmatique de vente

Par acte authentique en date du 13 juin 2008, reçu par maître L., notaire à Grasse, monsieur Joseph I. a promis de vendre à la société Camax, devenue société B. patrimoine développement, une propriété bâtie sise sur la commune de Cagnes sur Mer, parcelles BB n°14 et n°15, pour un prix de 1.250.000 EUR hors taxe, promesse valable jusqu'au 13 septembre 2009 et prévoyant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 62.500 EUR devant être versée ou garantie par une caution bancaire, outre une clause pénale.

Par acte authentique du 12 novembre 2009, reçu par maître S., notaire à Cagnes sur Mer, monsieur Joseph I. et la société Camax ont signé un avenant à la promesse de vente aux termes duquel les parties ont convenu de proroger la durée de validité de la promesse de vente jusqu'au 30 juin 2010 et en contrepartie, d'augmenter le prix de vente à la somme de 1.380.400 EUR hors taxe. L'indemnité d'immobilisation a été augmentée à la somme de 69.000 EUR, dont 30.000 EUR ont été versés directement par la société B. Patrimoine Développement entre les mains du promettant le jour de la signature de l'avenant, le solde devant donner lieu à un engagement de caution bancaire.

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2010, la Banque Palatine s'est portée caution solidaire de la société B. Patrimoine Développement, au profit de monsieur Joseph I. à hauteur de 39.000 EUR.

La vente n' ayant pas été pas réalisée après expiration de la promesse de vente, Monsieur Joseph I. a sollicité la société B. Patrimoine Développement et la Banque Palatine, pour obtenir le paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation.

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Joseph I., le vendeur-promettant d'un immeuble parvient à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, la condition suspensive devant être réputée accomplie dès lors que le bénéficiaire de la promesse en a empêché l'accomplissement. Cette condition suspensive consistait en l'acquisition de six parcelles contiguës par le bénéficiaire. Il lui incombe de justifier de la réalisation des démarches nécessaires à leur réalisation ; ce qu'il ne fait pas. L'absence d'accord des autorités sanitaires pour la construction d'un EHPAD sur le terrain ne saurait être considéré comme un obstacle à la vente, dès lors que cette autorisation n'a pas été expressément inscrite comme condition suspensive, et n'entre dans le champ contractuel qu'au seul titre de la destination de l'immeuble et ne constitue pas l'objet même du contrat. Le promettant est donc fondé à réclamer le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation.

Il convient également d'appliquer la clause pénale sanctionnant le défaut de régularisation de la vente dans les délais prévus. Certes, il était prévu que le défaut de réitération entraînerait la nullité de la promesse, mais une exception prévoyait la possibilité pour le promettant de faire valoir la caducité de la promesse. Sauf à retirer toute efficacité à l'insertion de la clause pénale, il convient donc de retenir que la nullité n'est pas encourue en l'espèce, et seulement la caducité, laquelle permet l'application de celle-ci. Il y a cependant lieu de limiter la pénalité, car le promettant a déjà bénéficié de l'indemnité d'immobilisation.