La constructibilité de la parcelle était une condition substantielle de l'achat : la vente est annulée

 

Les appelantes, les venderesses, ont fait grief au tribunal d'avoir retenu que la constructibilité de la parcelle était une condition substantielle de l'achat en se prévalant de l'absence de condition suspensive ni résolutoire ayant trait aux règles d'urbanisme ou au refus du permis de construire et de la stipulation d'une clause exonératoire de responsabilité aux termes de laquelle M. G., acquéreur,  avait déclaré faire son affaire personnelle des dispositions d'urbanisme.

M. G. oppose que le critère de constructibilité avait été érigé en qualité substantielle de la chose lors de son acquisition tant dans les termes de la promesse unilatérale de vente que dans ceux de l'acte authentique portant sur l'acquisition d'une parcelle de terrain à bâtir et qu'aucune condition suspensive n'avait été envisagée puisque la constructibilité du terrain était une qualité déterminante qui lui paraissait acquise en ce qu'elle était incluse dans un lotissement autorisé.

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont déduit de l'analyse de l'ensemble des pièces versées aux débats que la constructibilité de la parcelle faisait partie du champ contractuel et constituait une condition substantielle de l'achat au regard des termes précis contenus dans la promesse de vente du 5 janvier 2012 désignant le bénéficiaire comme 'une personne physique agissant dans l'intention de construire un logement pour elle-même' et de l'acte authentique prévoyant comme objet du contrat 'une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AI numéro 409 pour une contenance de 451 m2 sur laquelle il est possible d'édifier une surface développée hors oeuvre nette de 195 mètres carrés ainsi qu'il résulte du tableau de répartition de SHON annexé au dossier de permis d'aménagement'.

Au regard de ces éléments et du montant du prix payé à hauteur de 106.000 EUR, les premiers juges ont parfaitement caractérisé la nature substantielle du caractère constructible de la parcelle que ni l'absence de stipulation d'une condition suspensive afférente à l'obtention d'un permis de conduire, ni le délai de quatre ans écoulé entre l'acte de vente et le dépôt d'une demande de permis de construire ne permettent de remettre en cause.

L'argumentation des appelantes qui se prévalent de l'acceptation par M. G. d'un aléa relatif au défaut d'obtention de permis de conduire est ainsi inopérante et la clause exonératoire de responsabilité stipulée à l'acte aux termes de laquelle 'l'acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toutes dispositions d'urbanisme' et qu'il 'renonce à tout recours contre le vendeur en cas de refus, de recours ou de retrait relatif au permis de construire qui pourrait être demandé et/ou obtenu par l'acquéreur sur le lot objet de la présente vente' ne saurait avoir pour effet de faire échec à la demande de nullité de la vente pour vice du consentement sur le fondement des dispositions de l'article 1110 ancien du code civil au titre de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose.

Les appelantes soutiennent par ailleurs que le caractère constructible du terrain n'était pas obéré au jour de la vente en l'état de la cristallisation du droit à construire découlant des dispositions de l'article L442-14 du code de l'urbanisme permettant au pétitionnaire au sein d'un lotissement de ne pas se voir opposer les nouvelles dispositions d'urbanisme dans le délai de 5 ans à compter de l'achèvement des travaux du lotissement, soit en l'espèce à compter du 29 mai 2013 correspondant à la date de l'attestation certifiant l'absence de contestation de la conformité adressée par la mairie de [...].

M. G. excipe de l'inopposabilité du mécanisme de cristallisation au regard de la date d'entrée en vigueur du dispositif litigieux le 1er mars 2012 soit avant la signature du contrat de vente le 5 mars 2012 mais alors que la constructibilité du terrain avait disparu depuis la survenance de l'arrêté préfectoral n°201212059-0003 du 28 février 2012.

L'article L442-14 du Code de l'urbanisme ancien issu de l'ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 entré en vigueur le 1er mars 2012 prévoit que le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant :

1° la date de non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ;

2° l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager.

Toutefois, les dispositions résultant des modifications du lotissement en application des articles L442-10, L442-11 et L442-13 sont opposables.

En l'espèce, les dispositions d'urbanisme nouvelles sont précisément intervenues le 28 février 2012 soit antérieurement à l'entrée en vigueur du texte précité de sorte qu'il ne saurait fonder une quelconque cristallisation des droits à construire qui avaient disparu avant l'entrée en vigueur de ce dispositif.

S'agissant de l'arrêté préfectoral du 28 février 2012 et de sa date d'effet, il découle des dispositions de l'article L562-4 du Code de l'environnement que le plan de prévention des risques inondations approuvé vaut servitude d'utilité publique. Ce texte prévoit qu'il fait l'objet d'un affichage en mairie et d'une publicité par voie de presse locale en vue d'informer les populations concernées.

En l'espèce, l'article 4 de l'arrêté du 28 février 2012 portant approbation du PPRI prévoyait son affichage en mairie de Nîmes pendant 'au moins un mois à partir de la date de réception de la notification du présent arrêté et mention en sera faite en caractères apparents dans le journal Midi Libre. Le présent arrêté sera publié au Recueil des actes administratifs de la préfecture'.

Or, l'arrêté a été publié le 2 mars 2012 et la vente est intervenue le 5 mars 2012 soit postérieurement à la publication de l'approbation du PPRI qui était ainsi opposable aux tiers à cette date même si les mesures d'information du public devaient se poursuivre pendant un mois.

En l'état de ces éléments, les appelantes sont mal fondées à soutenir avoir vendu un terrain en état d'être construit et à arguer de ce que M. G. était victime d'actes administratifs faisant grief qu'il lui appartenait de contester en faisant valoir ses droits devant les autorités administratives compétentes alors que le jour de la vente le terrain avait effectivement perdu son caractère constructible par l'effet de nouvelles dispositions d'urbanisme qui, approuvées selon arrêté du 28 février 2012, avaient donné lieu à une enquête publique du 3 octobre 2011 au 10 novembre 2011 ayant donné lieu à des publications dans la presse locale sur lesquels les venderesses qui avaient la qualité de lotisseur n'ont pas attiré l'attention de l'acquéreur.

M. G. est ainsi parfaitement fondé en son action pour vice du consentement tiré de l'erreur sur les qualités substantielles du terrain vendu et la décision déférée ayant accueilli sa demande d'annulation de la vente authentique du 5 mars 2012 et de restitution subséquente du prix par les venderesses sera confirmée.