Non-responsabilité des notaires qui n'ont pas commis de faute en lien avec l'obligation de payer l'indemnité d'immobilisation

Par promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2017, régularisée en l'étude de maître Laurent D., notaire au Mesnil-Saint-Denis, M. Thierry A. s'est engagé à vendre à M. David K. un ensemble immobilier situé [...], moyennant un prix de 367.000 EUR.

La réalisation de la promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont l'octroi d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 275.000 EUR, l'obtention du prêt devant intervenir au plus tard le 28 novembre 2017. L'indemnité d'immobilisation était fixée à une somme forfaitaire de 36.700 EUR. La promesse était consentie pour un délai expirant le 22 décembre 2017 à seize heures au plus tard.

Par courrier recommandé du 23 décembre 2017 adressé à M. K., M. A. a indiqué qu'à la suite de la non-réalisation de la vente en l'absence de levée de l'option dans les délais impartis, il retirait le bien de la vente et sollicitait le paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Le 28 décembre 2017, M. K. a délivré à M. A. une sommation d'avoir à comparaître pour régulariser la vente et fixer un rendez-vous de signature dans les meilleurs délais.

Par courriel du 30 janvier 2018, M. A. a mis en demeure M. K. de donner instruction à maître D. de lui remettre la somme de 10.000 EUR placée sous séquestre et de lui faire parvenir le solde de l'indemnité d'immobilisation.

Par actes des 10 et 19 avril 2018, M. K. a assigné M. A., maître D., Me C.-S. ainsi que la société D., B., C., L. ((ci-après la société D.) et la société Christine C.-S., Marc C. et Cécile S. (ci-après, la société C.-S.) devant le tribunal de grande instance de Nanterre

La promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier était en l'espèce soumise à plusieurs conditions suspensives dont l'octroi d'un ou plusieurs prêts. Le promettant ayant indiqué qu'à la suite de la non-réalisation de la vente en l'absence de levée de l'option dans les délais impartis, il retirait le bien de la vente, apparaît fondé à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation. En effet, la levée d'option, qui peut n'être soumise à aucune condition de forme, avait été clairement et sans ambiguïté soumise à des conditions de forme très précises stipulées comme déterminantes de la promesse et imposées pour la validité de la levée d'option. Dès lors que le bénéficiaire n'a pas respecté ces formes, le promettant n'était pas obligé d'accepter une prorogation du délai de la promesse et ne peut être qualifié de mauvaise foi au seul motif qu'il a pris acte de la caducité de la promesse.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne peut rechercher la responsabilité des notaires qui n'ont pas commis de faute en lien avec son obligation de payer l'indemnité d'immobilisation. En effet, la conclusion de la vente n'a pu avoir lieu du seul fait du bénéficiaire qui a d'abord tardé pour retourner à l'organisme prêteur l'offre signée puis a omis de signer certaines pages de l'offre avec pour conséquence que la banque n'a pas émis l'attestation de disponibilité effective des fonds.