Défaillance des candidats à l'acquisition d'un corps de ferme

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2016, M Giovanni D. et son épouse, Mme Jacqueline B. ont vendu à M Jérôme D. et son épouse, Mme Solange L. un corps de ferme, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Se prévalant de l'absence de réitération de la vente par acte authentique, M et Mme D. et la société Monréseau-Immo.com, dont il n'est pas contesté qu'elle est intervenue dans les échanges entre les parties, ont fait assigner M et Mme D. le 4 octobre 2018 devant le tribunal de grande instance de Reims, aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis et d'indemnisation.

La cour d'appel a été saisie.

La promesse de vente d'un corps de ferme comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 330.000 EUR par les acquéreurs. La défaillance de la condition est imputable aux acquéreurs qui n'ont pas formé de demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse. En effet, les deux refus de prêt mentionnent une demande de prêt formée par une SCI en cours de formation. Les acquéreurs ne démontrent pas avoir personnellement sollicité le prêt nécessaire lorsqu'il est apparu que la SCI ne serait finalement pas créée. Ils ne démontrent pas davantage que le prêt ne leur aurait pas été accordé s'ils avaient demandé le prêt à titre personnel. Il convient par conséquent d'appliquer la clause pénale. La preuve n'étant pas apportée que la pénalité serait manifestement excessive, les acquéreurs sont débiteurs de 27.750 EUR à ce titre.

C'est à juste titre que l'agent immobilier mandaté par les vendeurs invoque une faute délictuelle des acquéreurs à raison du manquement fautif de ceux-ci dans l'exécution du compromis. En effet, la faute des acheteurs, qui a conduit à la non-réitération de la vente, a nécessairement causé un préjudice à l'agent immobilier, puisque celui-ci n'a pu percevoir de commission. Le préjudice de l'agent immobilier s'analyse en une perte de chance de percevoir ladite commission si la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas défailli. Compte tenu du droit de préemption rappelé dans le compromis de vente et les conditions suspensives stipulées, autres que celle relative à l'obtention du prêt, la probabilité que la vente aurait été signée si les acheteurs avaient obtenu leur prêt peut être évaluée à 85 %. Les dommages et intérêts sont donc fixés à 6.375 EUR.