Qu'est ce qu'un passage commun, qui en bénéficie ?

 

Par acte authentique du 31 mai 2001, M. AE Y et Mme AG X, épouse Y (les époux Y), ont acquis de Mme Z une parcelle sise à Ris-Orangis (91) cadastrée section AB 927 lieudit Chemin des Glaises. Par acte authentique du 16 mars 2012, M. AB A et Mme U W AA, épouse A (les époux A), ont acquis des époux B une maison et un jardin sis 11 bis rue AE Hanriot dans la même commune, […]9 lieudit 11 bis rue AE Hanriot. Par acte authentique du 16 avril 2012, M. AI D a acquis de AJ AK, veuve C, une maison et un atelier sis 11 ter rue AE Henriot dans la même commune, […] et […]. Toutes ces parcelles bordent une parcelle, cadastrée section AB 80 lieudit rue AE Hanriot, qualifiée de 'passage commun' dans les titres et dans la fiche d’immeuble du service de la publicité foncière de Corbeil. Les époux A, revendiquant des droits sur ce passage, ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 8 juillet 2014, a désigné M. BQ-BR BS en qualité d’expert avec pour mission de fournir, notamment, les éléments permettant d’apprécier les droits des parties sur la parcelle AB 80. Après dépôt du rapport d’expertise le 30 septembre 2015, par acte extrajudiciaire du 3 octobre 2016, les époux A ont assigné les époux Y et M. D en revendication de la propriété indivise avec les époux E du passage cadastré AB 80, réclamant l’interdiction pour les époux Y et M. D de l’emprunter.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 27 juillet 2020, le Tribunal judiciaire d’Evry a :
- dit que le passage […] lieudit rue AE Hanriot était la propriété indivise des propriétaires des parcelles cadastrées section […], 819 et 927,

- dit que le fonds dont M. D est propriétaire, cadastré section AB 81 et 979, bénéficiait d’une servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastrée AB 80,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent,

- débouté les époux A de l’ensemble de leurs demandes supplémentaires,

- débouté les époux Y de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre les époux A,

- débouté M. D de l’ensemble de ses autres demandes,

- dit n’y avoir lieu à condamnation en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné les époux A aux dépens.

Les éooux A ont fait appel.

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L’expression 'passage commun' fait présumer, sauf dispositions contraires des titres, que cet espace bénéficie aux fonds qui le bordent lorsqu’il présente pour eux une utilité. Cette indivision forcée et perpétuelle, qui crée un lien de dépendance entre ces fonds, est gouvernée par la règle de l’unanimité.

Il ressort des titres des parties au litige, des plans versés aux débats et du rapport de l’expert judiciaire que les fonds des époux A (AB 819), des époux Y (AB 927) et de M. D (AB 81) bordent un 'passage commun', […] sous cette appellation. Ces mêmes plans et rapport d’expertise montrent que les parcelles cadastrées section AB : 926 (J, puis K-Perruset), […], puis Bayard) et 818 (H, puis E), dont les propriétaires ne sont pas dans la cause, bordent également ce passage.

1) Sur la nature de ce passage

Le rapport de l’expert judiciaire et les plans qui y sont inclus montrent, qu’à l’origine, soit antérieurement à l’acte du 7 juillet 1912, créant la première partie du passage litigieux, les parcelles bordant le passage actuel dépendaient d’un terrain plus vaste, faisant autrefois partie du château de Ris, appartenant aux époux F qui l’ont divisé pour le vendre à divers acquéreurs, la création du passage litigieux ayant facilité cette division.

Par acte authentique du 7 juillet 1912, enregistré le 9 juillet 1912 à la conservation des hypothèques de Corbeil (pièce 2 des époux Y), les époux F, qui vendaient à AL H, une parcelle alors cadastrée section A 78,aujourd’hui cadastrée après division, section AB numéro 818, dont les propriétaires n’ont pas été appelés dans la cause, et AB 819, actuellement propriété des époux G, ont établi 'un passage commun de trois mètres de largeur partant de la rue de l’Ouest et aboutissant au surplus des terres restant appartenir actuellement à M. et Mme F et contigu au terrain présentement vendu sur toute sa longueur de cinquante mètres quarante huit centimètres. Ce passage commun appartiendra 1° à M. H, acquéreur, et 2° à M et Mme F ou leurs acquéreurs des terrains restant à vendre situés au dessus auxquels M et Mme F pourront le concéder. En outre, M et Mme F se réservent le droit de concéder également la communauté de ce passage à M. I, acquéreur d’un terrain contigu ainsi qu’ils aviseront sans que M. H puisse élever aucune réclamation à ce sujet. La propriété du sol de ce passage commun appartiendra conjointement à chacun des ayant droits à ce passage qui devra être entretenu par eux à frais communs et devra toujours rester libre pour la circulation. Toutefois, les dégâts qui pourront être commis par l’un ou l’autre devront être réparés par celui qui les aura commis'.

Par cet acte, les époux F ont créé un passage permettant aux propriétaires des terrains contigus de rallier la rue de l’Ouest, aujourd’hui rue AE Hanriot. Ce passage est commun, c’est à dire indivis, entre :

- les propriétaires successifs du terrain vendu à H, soit la parcelle A 78, devenue AB 818 (Rodiguez, non appelé dans la cause) et AB 819 (A),

- eux-mêmes (F) et leurs ayants-droit, pour les terrains 'situés au-dessus' restant leur appartenir,

- éventuellement, I qui avait acquis le 9 juin 1912 des époux F la parcelle contigüe, actuellement cadastrée […], propriétaire non appelé dans la cause), les vendeurs s’étant réservés le droit de lui concéder la communauté du passage.

Le caractère forcé de l’indivision est attaché à la nature commune du passage voulu par ses fondateurs, sa finalité étant de permettre aux propriétaires des terrains contigus au passage de l’utiliser pour rallier la rue de l’Ouest. Toutefois, un statut particulier a été réservé au sol du passage qui appartient conjointement à chacun des ayants-droit à ce passage lesquels devaient l’entretenir.
Par acte authentique du 5 août 1912 (pièce 37 des appelants), les époux F ont vendu aux époux J une parcelle cadastrée section A 76, détachée des terrains précités 'situés au-dessus', parcelle actuellement cadastrée AB 926 (appartenant suivant acte du 6 mai 2010 aux consorts K- Perrussel, non appelés dans la cause).

Par cette vente, les époux F ont cédé, d’abord, le droit sur le passage commun créé dans l’acte de vente du 7 juillet 1912 au profit de H : 'M et Mme J, acquéreurs, auront droit également à la communauté de ce passage'.

Les époux F ont, ensuite, prévu la prolongation du passage 'avec la même largeur de trois mètres à l’extrémité du terrain présentement vendu sur toute la façade de ce terrain ainsi qu’il est figuré au plan ci-dessus sous une teinte farine hachurée et que ce prolongement soit commun entre M et Mme J et M et Mme F en raison des terrains contigus qui restent leur appartenir avec faculté par ces derniers de concéder cette communauté à tout acquéreur de ces terrains. La propriété du sol de chaussée des deux parties de ce passage commun appartiendra conjointement à chacun des ayants droit à cette partie du passage qui devra être entretenu par eux à frais communs et devra toujours rester libre pour la circulation'.

Le tracé du passage commun n’étant pas rectiligne sur sa seconde partie, le profil du passage a été rectifié à la suite d’une vente faite par les époux J d’une partie de leur parcelle au profit des époux F par acte du 9 mai 1914.

A l’issue de ces actes (7 juillet et 5 août 1912), le passage commun actuel est créé, […] sur toute sa longueur sans qu’aucune distinction ne soit faite entre la partie initiale et la seconde partie.

La prolongation du passage ne change pas sa nature commune dont il a été dit qu’il s’agissait d’une indivision forcée et perpétuelle entre les communistes. La propriété du sol, attribuée par tronçons aux ayants-droit de chaque partie du passage, ne modifie pas davantage la nature du passage dont l’usage est commun, chacun des indivisaires pouvant se prévaloir de cet usage sur la partie du sol du passage appartenant aux autres.

Il convient d’ajouter :

- que le passage commun est soumis au cahier des charges pour la vente par lots des terrains établi par les époux F suivant acte du 24 mai 1912, déposé au rang des minutes de M. L, notaire, et dont une expédition a été transcrite au bureau des hypothèques de Corbeil le 30 mai 1912, volume 3017 numéro 7. Ce règlement, qui est rappelé dans les actes de vente des auteurs des parties au litige, notamment, celui du 25 juillet 1916 (parcelle D), n’a pas été versé aux débats,

- qu’un arrêté du 24 janvier 1930, qui n’est pas non plus versé aux débats, a créé le 'Lotissement F'.

2) Sur la revendication de la propriété exclusive du passage par les époux A

Il se déduit de la nature du passage litigieux que chaque propriétaire de fonds bordant le passage est présumé titulaire d’un droit indivis sur le passage, sauf disposition contraire des titres.

Nul ne plaidant par procureur, ne peut prospérer à la revendication de la propriété exclusive du passage commun, formée par les époux A au nom des époux E.

En l’absence des propriétaires des fonds cadastrés section AB 926 (consorts K- Perrussel), […]) et 818 (E), il ne peut être fait droit à la revendication de propriété exclusive de la parcelle AB 80 par les époux A qui n’établissent pas, de surcroît, que les titres de ces propriétaires renferment des dispositions contraires à la présomption d’indivision forcée sus énoncée, d’autant que tous ces propriétaires tirent leurs droits des époux F, en ce compris Bayard dont l’auteur, N, qui a acquis le 9 juin 1912 des époux F la parcelle actuellement cadastrée AB 98, l’expert judiciaire ayant même relevé que cette propriété disposait d’un portillon permettant d’accéder au passage.

En conséquence, la revendication de propriété exclusive du passage commun formée par les époux A doit être rejetée.

La revendication de la propriété exclusive du passage des époux A étant rejetée, doivent l’être pareillement leurs demandes formées en l’absence de tous les indivisaires :

- de remise en état de la parcelles AB 80 aux frais de M. D,

- de retrait des fils téléphoniques passés au-dessus de cette parcelle, le caractère privatif du poteau électrique n’étant pas, en outre, établi,

- de retrait de la canalisation d’eau située dans le passage et de condamnation de M. D à leur payer la somme de 26 851,20 € au titre de la remise en état du chemin.

3) Sur le droit des époux Y au passage commun

Par acte authentique du 12 novembre 1915, les époux F ont vendu à AM BN M un ensemble immobilier cadastré 76 p. Le plan inclus dans cet acte montre que ce bien correspond en partie aux terrains 'au-dessus' restant appartenir aux époux F dont font état les deux actes de vente précités des 7 juillet et 5 août 1912 à l’exception d’une parcelle située à l’emplacement de la parcelle actuellement cadastrée AB 81 (D) qui restait appartenir aux époux F. Sur ce même plan, figure le passage commun litigieux qui aboutit à la propriété, objet de la vente à AM M. Au chapitre 'Conditions relatives aux passages communs', l’acte du 12 novembre 1915, décrit le passage litigieux initial, ainsi que sa prolongation, et reproduit textuellement les clauses précitées des actes des 7 juillet et 5 août 1912 relatives à la nature indivise du passage commun et des droits des acquéreurs et de leurs ayants-droit sur le passage, étant précisé que 'M. M acquéreur, sera subrogé tant activement que passivement dans tous les droits et obligations que M et Mme F pouvaient avoir eux-mêmes sur ce passage'.

Par cet acte, les époux F ont transmis à M les droits qu’ils s’étaient réservés sur chacune des parties du passage commun attachés à la portion du bien qu’ils vendaient, cette portion faisant partie des terrains restant à vendre situés 'au-dessus' pour lesquels les époux F s’étaient réservés des droits sur la partie initiale du passage dans l’acte du 7 juillet 2012.

Il vient d’être dit dans la partie du présent arrêt relative à la nature du passage que la clause, qui énonce que 'la propriété du sol de chacune des parties de ce passage commun appartiendra conjointement à chacun des ayants-droits à cette partie de passage qui devra être entretenu par eux à frais commun et devra toujours rester libre pour la circulation' et attribue la propriété du sol du passage par tronçons aux ayants-droit de chaque partie du passage, ne modifie pas la nature du passage dont l’usage est commun, chacun des indivisaires pouvant se prévaloir de cet usage sur la partie du sol du passage appartenant aux autres.

Par acte authentique du 26 novembre 1921, à la suite du décès de AM BN M, ses héritiers ont vendu le bien à AN AO. Le 10 juillet 1926, AO a revendu le bien à AP M dont l’héritier l’a revendu à l’abbé AN AQ.

Par acte authentique du 10 octobre 1953, l’abbé AN AQ a vendu à AT BO J, époux de AR AS, qui souhaitait agrandir sa propriété contigue, une parcelle de […] mètres carrés à prendre dans une propriété plus grande sise à Ris-Orangis. La parcelle vendue est contigüe au passage commun litigieux. Il n’est pas contesté que cette parcelle correspond à l’actuelle parcelle AB 927 dont les époux Y sont propriétaires. L’acte du 10 octobre 1953 énonce expressément que 'sont compris dans la présente vente tous les droits du vendeur (…) sur le passage commun aboutissant rue de l’Ouest ayant fait l’objet des conventions ci-après rapportée au titre 'Servitudes'. Une partie de ce passage est indiqué au plan ci-annexé pour cinquante deux mètres carrés comme chemin privé (hachuré en rouge) et ce passage ce poursuit ensuite en ligne droite vers et jusqu’à la rue de l’ouest.'

Au chapitre 'Conditions particulières Servitudes' de ce contrat, sont intégralement reproduites les clauses précitées des actes des 7 juillet et 5 août 1912 relatives à la création du passage, à son extension, ainsi qu’à sa nature.

Il s’en déduit que la vente du 10 octobre 1953 à transmis à AT BO J le droit d’usage de la totalité du passage commun, soit sur l’intégralité de son tracé depuis la parcelle AB 927 jusqu’à la rue de l’Ouest, devenue rue AE Hanriot.

Par suite, les époux A ne peuvent soutenir que le 8 octobre 1966, AT J aurait fait donation à son épouse du bien susvisé en ne faisant référence qu’à une partie du passage, ni encore qu’aux termes d’un acte du 6 octobre 1970, M. AT J fils aurait vendu à titre de licitation faisant cesser l’indivision, à Mme AR AU, veuve J, une partie de ce passage commun, alors que cet acte se borne à reproduire, dans la désignation, la mention figurant dans la vente du 10 octobre 1953, laquelle décrit le plan annexé à cet acte : 'Une partie de ce passage commun, pour cinquante deux mètres carrés vingt décimètres carrés comme chemin privé, et ce passage se poursuit ensuite en ligne droit droite vers la rue de l’Ouest'.

Il ne peut en être déduit, sans dénaturation, que la licitation ne porte que sur une partie du passage commun, ce qui priverait ce passage de toute utilité pour le fonds transmis, alors, surtout, qu’au chapitre relatif à la propriété et à la jouissance de Mme Veuve J, bénéficiaire de la licitation, il est rappelé les conditions relatives au passage commun résultant tant de sa partie originaire que de sa prolongation.

Par acte authentique du 19 juillet 2001, Mme AV AW, veuve Z, qui vient aux droits Mme Veuve J, a vendu aux époux Y, un immeuble non bâti sis […], […], ce fonds ayant été détaché d’un plus grand immeuble contigu appartenant au même propriétaire. Au chapître'Sur les servitudes', ce même acte mentionne que le vendeur n’en a laissé acquérir aucune sur le bien, 'à l’exception de celle concernant un passage commun dont bénéficie la propriété objet des présentes et dont le texte figure en une note demeurant ci-jointe et annexée après mention'.

Les allégations des appelants relatives à la fausseté de la note manuscrite annexée 19 juillet 200, qui aurait été soumise à l’expert judiciaire, sont sans emport sur l’issue du litige. En effet, au chapitre 'Conditions relatives aux passages communs', l’acte du 12 novembre 1915 (pièce 23 des époux Y) par lequel les époux F ont vendu à AM BN M, auteur des époux Y, un ensemble immobilier cadastré 76 p correspondant en partie aux terrains 'au-dessus' restant appartenir aux époux F et dont font état les deux actes de vente précités des 7 juillet et 5 août 1912 :

- décrit le passage litigieux, tant dans sa partie initiale, sur laquelle les époux F s’étaient réservés des droits indivis avec faculté de les transmettre à leurs acquéreurs, que sur sa prolongation,

- reproduit textuellement les clauses précitées des actes des 7 juillet et 5 août 1912 relatives à la nature indivise du passage commun et aux droits des acquéreurs et de leurs ayants droit sur le passage,

- précise que 'M. M acquéreur sera subrogé tant activement que passivement dans tous les droits et obligations que M et Madame F pouvaient avoir eux-mêmes sur ce passage'.

En conséquence, les époux F ont transmis à M. M les droits qu’ils avaient conservés tant sur la seconde partie du passage que sur la première, en ce inclus le droit d’usage sur la totalité du passage créé pour relier les fonds qui le bordent à la rue de l’Ouest, la mutation du droit au passage commun sur sa seule seconde partie n’étant d’aucune utilité pour le fonds desservi.

La propriété du passage commun étant expressément dévolue aux ayants-droit par les actes précités, il s’en déduit que le droit est indivis, peu important la qualification de servitude qui a pu lui être donnée par l’acte du 19 juillet 2001.

Si la fiche d’immeuble relative à la parcelle cadastrée AB 80 'Passage commun' mentionne le droit indivis né de la mutation du 12 juin 1991 de Connet à B, auteur des époux A, cependant, le droit des époux Y sur cette parcelle, qui n’a pas été publié, est opposable, néanmoins, aux appelants qui ne sont titulaires que d’un droit indivis sur le passage, les droits indivis des époux Y et des époux A sur ce passage n’étant pas incompatibles, mais au contraire conformes à la nature commune du passage expressément voulue par leurs fondateurs.

La propriété ne se perdant pas par le non-usage et l’indivision forcée étant perpétuelle, les moyens des époux A, relatifs au non-exercice prétendu du droit indivis des époux Y sur le passage, sont inopérants.

Les époux Y n’ayant pas violé le droit de propriété des époux A, les appelants doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts formée contre eux.

Les troubles de jouissance invoqués à l’encontre des époux A ne sont pas établis de sorte que la demande de dommages-intérêts des époux Y sera rejetée.

Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions à l’égard des époux Y.