Démolition ordonnée en référé du local technique de la piscine, en vertu du cahier des charges de la ZAC

 

Les consorts Z et A invoquent au principal à l’appui de leur demande un fondement contractuel.

Les époux X se prévalent des dispositions de l’article L 311-6 du code de l’urbanisme dans sa version applicable à l’espèce, selon lesquelles le cahier des charges des zones d’aménagement concerté, qui peut fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone, devient caduc à la date de sa suppression.

Toutefois, si en vertu de ce texte, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

En l’espèce, aux termes des actes d’achat, tant de M. Z et Mme A que de M. et Mme X, il est stipulé l’obligation pour l’acquéreur de respecter les clauses et conditions du cahier des charges de cession des terrains qui sont littéralement reproduites.

Plus précisément, il est inséré un article 2 (page 33 du titre Z et A) une clause ainsi libellée :

' Force obligatoire du cahier des charges

Les règles visées à l’article 1 s’imposeront :

- dans les rapports entre l’aménageur et les propriétaires,

- dans les rapports des propriétaires entre eux.

Le présent cahier des charges est opposable à, et par quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, même à titre d’héritier, donataire ou bénéficiaire d’apports en société, tout ou partie du territoire de la ZAC. A cet effet, il doit être rappelé dans tout acte translatif des parcelles par reproduction in extenso à l’occasion de chaque vente ou de revente.

Le respect des règles du présent cahier des charges est assuré par tout propriétaire, ou, le cas échéant, par la commune.

Tout propriétaire peut en demander également directement l’application sans avoir à justifier de l’inaction de la commune.

En cas de transgression ou de différend, le tribunal de grande instance est compétent pour reconnaître de toute action en exécution forcée, notamment en démolition et allouer tous dommages et intérêts.

Tout propriétaire d’un terrain est subrogé aux droits de l’aménageur. Il peut exiger de tout autre propriétaire directement ou de la Commune, l’exécution des conditions imposées et auxquelles celui-ci aurait convenu '

Cette clause est libellée dans les mêmes termes sur l’acte d’achat de M. et Mme X (T 12 et 13).

Il est encore stipulé un peu plus loin (page 36 de l’acte Z et A, page 15 de l’acte X ) que 'toutes les conditions d’occupation du sol sont transcrites dans le document « prescriptions architecturales » qui fait partie du dossier de ZAC et constitue un élément essentiel du présent cahier des charges'.

Enfin, il est stipulé dans l’acte d’achat des époux X (page 21) une clause intitulée 'ZAC de Maumarin’ aux termes de laquelle 'l’acquéreur reconnaît que le notaire soussigné lui a remis ce jour :

- … le cahier des prescriptions architecturales de la ZAC de Maumarin…

Ces dispositions contractuelles non sujettes à interprétation sont claires en ce que chaque propriétaire successif d’un fonds situé sur la zone d’aménagement concerté a l’obligation de respecter les dispositions du cahier des charges de cette ZAC, particulièrement les prescriptions architecturales, et que ces prescriptions ont une valeur contractuelle s’imposant à lui.
Elles le sont également en ce qu’elle confèrent, par l’effet d’une stipulation pour autrui, le droit pour chacun de ces mêmes propriétaires d’exiger des autres le respect des dites dispositions.

En effet par chacun des actes de vente consentis entre la SNC Languedoc Terrains, propriétaire initial et aménageur des terrains, et les différents acquéreurs de lots, ces derniers s’engagent à faire respecter au profit de la communauté des propriétaires les dispositions du cahier des charges et dés lors la circonstance que l’aménageur ne soit pas partie au contrat de vente de M. et Mme X est indifférente.

L’annexe au cahier des charges de la ZAC relative aux prescriptions architecturales dont le caractère obligatoire a été rappelé plus haut stipule en son article 3-6 que les locaux techniques (machineries) des piscines devront être impérativement implantés en respectant un retrait minimal de 3 mètres par rapport aux limites séparatives et être conçus de manière à ne pas occasionner de nuisances, notamment phoniques pour le voisinage.

Cette prescription a d’ailleurs été reprise dans les mêmes termes par le plan local d’urbanisme de la commune applicable à la zone.

Il ressort des pièces produites, notamment de divers constats d’huissier, que l’angle Est du local technique de la piscine de M. et Mme X se situe à 32 cm de la clôture séparative et que l’angle Sud se situe à 90 cm de cette même clôture séparative.

Ce point est d’ailleurs reconnu par M. et Mme X.

Il en résulte que ces derniers n’ont pas respecté les dispositions contractuelles qui s’imposaient à eux et l’implantation de cet ouvrage en limite de propriété est donc constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés dans le cadre de ses pouvoirs de faire cesser, ainsi que l’a justement retenu le premier juge qui a également rappelé de manière pertinente que l’existence ou non d’un préjudice subi par les demandeurs constituait une circonstance inopérante à cet égard, la cour ajoutant que le fait que la gêne excède les inconvénients normaux du voisinage ne constitue pas davantage une condition nécessaire au bien fondé de l’action en cessation du trouble invoqué.

M. et Mme X se prévalent des dispositions de l’article 1221 du code civil selon lequel le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Toutefois, il apparaît que le seul moyen de faire cesser le trouble constitue le déplacement du local technique litigieux dans sa limite réglementaire, et donc sa démolition.

Cette mesure de démolition ne peut être considérée comme disproportionnée, notamment au regard du respect du domicile de M. et Mme X, telle que résultant de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dés lors qu’une telle mesure ne compromet pas pour ces derniers l’habitabilité de leur bien.

Elle l’est d’autant moins qu’il n’est pas justifié ni même allégué une impossibilité technique de déplacer le local technique à trois mètres de la clôture et qu’il apparaît au contraire que le déplacement de la filtration existante et la fourniture et la pose d’un local technique enterré peut être réalisé pour un montant de 5.768,40 EUR, ainsi qu’il ressort d’un devis produit par M. et Mme X eux mêmes, soit un coût tout à fait raisonnable.

L’ordonnance déférée est confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme X à procéder aux travaux de démolition du local technique piscine.

L’efficacité de la présente décision commande d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte, ce que confirme d’ailleurs le fait que la décision rendue le 10 octobre 2018 qui n’avait pas fixé d’astreinte n’a toujours pas été exécutée.

Il convient dés lors, infirmant l’ordonnance de ce chef, de dire que cette démolition devra intervenir au plus tard dans les six mois suivant la signification du présent arrêt et d’assortir cette injonction, passé ce délai, du prononcé d’une astreinte de 300 EUR par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.
Les consorts Z et A reprochent aux époux X leur refus de se confo