Quand le notaire ne peut se voir reprocher de faute quant à la vérification de la solvabilité du candidat acquéreur

Suivant compromis signé le 13 mai 2016 par devant un notaire, monsieur et madame ont vendu à monsieur une maison d'habitation sise à ..., au prix de 290.000 EUR.

Le prix de vente était payable comptant par virement au jour de la signature de l'acte authentique initialement fixé au 6 août 2016, l'acquéreur ayant indiqué ne pas avoir recours à un prêt, et devant régler, préalablement dans les 10 jours du compromis, la somme de 14.500 EUR en l'étude du notaire au titre du dépôt de garantie.

L'acheteur n'ayant versé ni le dépôt de garantie, ni le prix de vente, Maître [Z] l'a mis en demeure, par courrier recommandé du 1er septembre 2016, de verser sans délai le montant du prix de vente et de la provision sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, de justifier de l'origine des fonds et de se rendre à l'office notarial le 14 septembre 2016 pour régulariser I'acte authentique.

Dans le cadre de la vente immobilière engagée sans concours d’un agent immobilier, le notaire ne peut se voir reprocher de faute quant à la vérification de la solvabilité du candidat acquéreur, d’autant qu’il n’est pas justifié de la transmission des éléments d’information au notaire. Au stade de l'avant-contrat, le notaire n'avait pas à opérer des vérifications spéciales dès lors qu'il n'était destinataire d'aucune information péjorative sur les capacités financières du candidat acquéreur, lequel s'est déclaré militaire à la retraite et divorcé. Il ne peut être tiré aucune conséquence des investigations faites un an plus tard par huissier disposant de pouvoirs différents, ni du défaut de paiement du dépôt de garantie payable par nature après la signature du compromis. En tout état, si le notaire est garant de l’efficacité des actes, il ne l’est pas, en l’absence de mission particulière, de leur exécution. Par ailleurs, l’avis de réception d’un courrier envoyé au candidat acquéreur a été retourné dument signé. En revanche, il est constant que le notaire n’a pas avisé le vendeur du défaut de versement du dépôt de garantie à la date d’exigibilité de cette somme, empêchant ainsi le vendeur de se prévaloir de la caducité du compromis. Toutefois, si le même notaire diligentait en parallèle l’achat d’un autre immeuble par le vendeur, le compromis d'achat, qui comportait bien une condition suspensive liée à l’obtention d’un financement, a été signé avant le compromis de vente litigieux. Cette condition suspensive était stipulée sur recommandation du notaire, dans l'intérêt exclusif du vendeur et n'avait pour but que de garantir ses droits dans le cadre d'une opération qui comportait des risques évidents en cas de non réalisation de la vente de son bien. Or, selon cette chronologie, la probabilité de la nécessité de recourir à un prêt relais était très forte compte tenu du peu de temps pour trouver une situation alternative en cas de défaillance du candidat acquéreur.

Par conséquent, l’information immédiate sur le défaut de versement du dépôt de garantie par le candidat acquéreur aurait été sans portée pratique pour éviter le recours à un prêt relais et trouver plus rapidement un nouvel acquéreur. Il en est d'autant plus ainsi que le vendeur n’a mis en demeure le candidat acquéreur défaillant, qu’un mois après le constat de sa défaillance le jour prévu pour la réitération de l'acte. En outre, il a cherché à négocier avec le candidat acquéreur l'exécution du compromis plutôt que de rechercher un nouvel acquéreur malgré le constat de la caducité encourue.

Ainsi le retard pris par le notaire à informer le vendeur de l’absence de versement du dépôt de garantie est sans lien de causalité direct et certain avec le préjudice invoqué, à savoir les frais liés au recours à un crédit relai et la perte de chance de trouver un autre acquéreur rapidement.