Par acte notarié du 08 janvier 2014, passé devant maître K., notaire à Faulquemont et suivant promesse de vente du 21 octobre 2013, Mme Giuseppina N. épouse G. a acquis une maison d'habitation sise section 20 n°29, [...] auprès de Mme Francine P., M. Germain P., Mme Brigitte R., M. Jean R., Mme Nicole R., Mme Béatrice K., Mme Marie Noëlle K., Mme Bernadette K., Mme Evelyne K. et M. Jean-Noël K. (ensemble, les consorts P.-R.-K.). Les vendeurs étaient les héritiers de Ernestine P., ancienne propriétaire de la maison décédée le 19 juin 2011.
La vente a été consentie au prix de 78.000 EUR et réalisée avec l'intermédiaire de l'agence immobilière la SAS L'Européenne de l'Immobilier mandatée par les vendeurs.
Exposant avoir découvert après son entrée dans les lieux que la maison d'habitation ne serait pas raccordée au réseau d'assainissement public mais équipée d'une fosse septique, Mme G. a, par acte introductif d'instance déposé au greffe le 24 décembre 2014, fait assigner la SAS L'Européenne de l'Immobilier devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins de voir engager sa responsabilité et de la voir condamnée à lui payer une somme totale de 14.081,99 EUR, portée par la suite à 34.222,72EUR, à titre de dommages et intérêts.
C'est en vain que l'acheteur de la maison d'habitation recherche la responsabilité de l'agent immobilier intervenue dans la vente pour manquement à l'obligation d'information et de conseil sur la nature du système d'évacuation des eaux usées, en l’occurrence une fosse septique. Il n'est pas établi que la visite des lieux aurait dû lui permettre d'en avoir connaissance. En effet, si la présence d'une plaque de béton est un potentiel indicateur de l'existence d'une fosse septique, elle ne permet pas d'établir que la fosse était toujours en fonction. Les documents administratifs relatifs au système d'assainissement obtenus par l'agent immobilier ne sont pas de nature à attirer l'attention des parties sur le risque de non-raccordement de la maison au réseau public d'assainissement. L'acheteur ne peut utilement reprocher à l'agent immobilier une inobservation de l'article L. 271-4 8° du Code de la construction et de l'habitation, puisque ces dispositions exigent d'annexer à la promesse de vente ou à l'acte authentique un document « établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique » et ne peut donc être exigé s'il est indiqué que l'immeuble est raccordé à des installations d'assainissement collectif.
L'acquéreur, qui reproche aux vendeurs d'avoir dissimulé le fait que la maison est équipée d'une fosse septique, ne démontre ni la connaissance par les vendeurs de cet élément, ni a fortiori des manoeuvres dolosives destinées à tromper son consentement, alors que le raccordement au réseau d'assainissement public a été attesté par le maire de la commune et un courrier du syndicat de l'intercommunalité, attestation reproduite et jointe à l'acte. L'ambiguïté alléguée des termes de ce courrier ne pouvait être décelée par un vendeur profane qui n'avait pas plus d'information sur ce point que l'acquéreur. En outre, les vendeurs, neveux et nièces héritiers, n'ont pas résidé dans la maison objet de la vente et il n'est pas établi qu'ils auraient pu avoir connaissance du système d'évacuation des eaux usées.
Les vendeurs ont toutefois manqué à leur obligation de délivrance conforme. Alors que l'acte authentique de vente stipule expressément que l'immeuble vendu est raccordé au réseau collectif d'assainissement public, information confirmée par l'attestation de la commune annexée à l'acte de vente indique, la réalité est tout autre puisque la maison est équipée d'une fosse septique. Le vendeur est condamné à réparer les préjudices subis par l'acheteur : frais de vidange de réparation et entretien de la fosse septique, frais d'enlèvement de la fosse septique. L'acheteur a également subi un préjudice de jouissance par l'existence d’odeurs relatives à une fosse septique ancienne et manifestement non entretenue pendant plusieurs années. Aucune faute ne pouvant être reprochée à l'agent immobilier, l'appel en garantie forme à son égard est rejetée.
- Cour d'appel de Metz, 1re chambre civile, 3 Février 2022, RG n° 19/01853