Achèvement de l’immeuble justifiant le paiement de 95 % du prix

Monsieur et madame achètent sur plan (vente en état futur d'achèvement - VEFA) un appartement comportant la jouissance privative de deux jardins. En raison de la défaillance du vendeur, les travaux d’achèvement sont financés par la société garante. Mais les travaux s’avèrent insuffisants ; le talus situé en fond de parcelle s’effondre à trois reprises, rendant l’accès au jardin impossible. Les acheteurs assignent alors le syndicat des copropriétaires et le garant, ce dernier réclamant reconventionnellement le paiement du solde du prix.

La Cour d'appel de Paris estime que l’immeuble est inachevé dès lors que les travaux d’aménagement empêchent l’accès aux jardins et interdisent ainsi l’utilisation de l’intégralité des lots conformément à leur destination.

L'arrêt d'appel est censuré par la Cour de cassation pour avoir condamné les acquéreurs à payer 95 % du prix alors qu’elle avait constaté l’inachèvement, le garant n’ayant de créance sur le prix de vente encore détenu par les acheteurs qu’après avoir exécuté et payé les ouvrages nécessaires à l’achèvement de l’immeuble au sens des dispositions de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Sur renvoi, la Cour d’appel de Paris relève que les travaux de consolidation du talus ordonnés par le premier arrêt en appel ont été votés par la copropriété puis exécutés. Ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception, signé notamment par un homme de l’art, maître d’œuvre. Partant de ces constatations et des rapports d’expertise précédemment établis, les juges considèrent que l’immeuble est achevé. Ils condamnent les acheteurs à payer le solde du prix de vente, avec intérêts conventionnels, déduction faite de la retenue de garantie de 5 %. Mais les acquéreurs n'acceptent pas. Ils reprochent aux juges d’avoir rejeté leur demande de désignation d’un expert judiciaire pour constater l’achèvement. De plus, les travaux entrepris ne seraient pas ceux ordonnés en justice, en raison d’une différence de coût avec les estimations de l’expert. Enfin, ni la procédure contractuelle de constatation de l’achèvement ni celle réglementaire de l’article R 261-24 du CCH n’auraient été respectées.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

La cour d’appel, qui n’a pas retenu que l’assemblée générale des copropriétaires avait modifié les travaux ordonnés par l’arrêt d’appel, n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la différence entre l’évaluation du coût des travaux par l’expert et celui des travaux exécutés. Elle n’était pas non plus tenue de vérifier si le constat d’achèvement respectait les exigences contractuelles, cette recherche n’étant pas demandée. Enfin, en cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R 261-1 du CCH. Les motifs relatifs au respect de la procédure de constatation de l’achèvement prévue par l’article R 261-24 du CCH sont donc surabondants.