Bail dérogatoire requalifié en bail commercial de droit commun

Le 22 octobre 2010, la SCI Argus Montaudran, exploitant un hôtel, a donné en location à la société Le Regain un local à usage de restaurant situé dans l'immeuble, pour une durée de vingt-trois mois à compter du 25 octobre 2010 ; le 26 septembre 2011, elle a notifié à la société Le Regain son intention de mettre fin à la convention pour le 30 novembre 2011, puis, le 22 février 2012, lui a fait commandement de payer trois mois d'indemnités avec sommation de quitter les lieux ; la société Le Regain a fait opposition et assigné la société Le Regain en annulation du congé, ainsi qu'en requalification du bail dérogatoire en bail commercial de droit commun.

Il résulte des art. L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce, ce dernier dans sa rédaction applicable à la cause, que le statut des baux commerciaux s'applique aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant soit à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, et que les parties ne peuvent y déroger que pour une durée totale du bail limitée à deux années.

1/ Pour rejeter les demandes de la société Le Regain, l'arrêt d'appel retient que celle-ci a occupé les lieux dès le 1er avril 2010, que son activité a été limitée aux repas prévus dans la formule de l'hôtel, ainsi qu'à des prestations liées à l'activité qu'elle exerçait sur un autre site, et que les facturations étaient établies soit au nom de la société Argus, soit sous l'enseigne utilisée pour son autre site.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé qu'un cuisinier et une serveuse avaient travaillé dans les lieux durant une partie de la période précédant la conclusion du bail dérogatoire et que la société Le Regain justifiait d'un chiffre d'affaires réalisé dans les locaux de 30 264 EUR pour les huit mois précédant la signature du bail dérogatoire, la cour d'appel, qui n'a pas mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les art. L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce, ce dernier dans sa rédaction applicable à la cause.

2/ Pour rejeter les demandes de la société Le Regain, l'arrêt d'appel retient que, s'agissant du caractère onéreux de la mise à disposition, "on ne peut être assuré de ce que la possibilité donnée à la SARL Le Regain, dans le cadre précis relevé, d'assurer des prestations de repas ou lunchs, était convenue en contrepartie d'une prestation financière", qu'aucun loyer n'a été versé avant la prise d'effet du bail dérogatoire et que l'investissement de 70 000 EUR en aménagements réalisés au début de la période litigieuse ne suffit pas à considérer que ce financement était pris en compte pour dispenser la société Le Regain de loyer, ni que les parties se considéraient déjà comme bailleresse et locataire.

En statuant ainsi, par des motifs dubitatifs, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les travaux d'aménagement des locaux réalisés par le preneur ne constituaient pas un avantage en nature consenti au bailleur, déterminant un prix du bail, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des art. L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce, ce dernier dans sa rédaction applicable à la cause.