Caducité du compromis de vente quand le vendeur en passe un autre avec un acquéreur différent

Par acte sous signatures privées de promesse synallagmatique de vente en date du 18 novembre 2013 M. Jacques L. et son épouse Mme Danielle F. ont vendu à la Sas Acantys Développement une maison et un terrain attenant, cadastrés AC 125 et AC 127, situés [...], pour un prix de 875.000 € à verser au jour de la signature de l'acte authentique prévue au 1er mars 2014 au plus tard, assortie d'une clause pénale de 43.750 € au cas où, toutes les conditions suspensives étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, étant précisé que cette société avait parallèlement conclu avec M. R. et Mme S. une promesse unilatérale de vente sur les parcelles voisines.

L'acte notarié de vente n'a pas été signé, l'acquéreur ayant invoqué le défaut d'obtention du permis d'aménager.

Par acte sous signatures privées de promesse synallagmatique de vente du 4 décembre 2014 M. et Mme L. ont vendu à la Sas Acantys Développement une maison et un terrain attenant d'une surface de 1789 m2 à prendre sur la parcelle cadastrée AC 127 d'une contenance de 26 ares 38 centiares, le reste de la parcelle divisée en deux lots à bâtir étant conservée par les vendeurs pour la construction d'une maison individuelle avec la Sas AMP Maisons et Pavillons, moyennant le prix de 575.000 € , dont 275.000 € payables par délégation à la Sas Amp Maisons et Pavillons intervenue à l'acte, à verser au jour de la signature de l'acte authentique prévue au 28 août 2015 au plus tard, assortie d'une clause pénale de 57.500 € au cas où, toutes les conditions suspensives étant remplies et notamment l'obtention d'un permis de construire avant le 28 avril 2015, l'obtention d'une assurance 'dommages ouvrage' et d'une garantie de livraison, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique.

Suivant procès-verbal de carence du 18 décembre 2015 le refus de la Sas Acantys Développement de poursuivre la vente a été constaté motif pris de l'absence de réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2016 restée infructueuse M. et Mme L. ont mis en demeure la Sas Acantys Développement de leur payer la somme de 57.500 € au titre de clause pénale insérée au compromis de vente de décembre 2014.

Le litige qui a découlé de ces faits a été porté devant la cour d'appel.

Alors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées, le vendeur n’a formulé aucune demande à l’encontre du candidat acquéreur, n’a pas sollicité l’application de la clause pénale et n’a pas mis l’acquéreur en demeure. Au contraire, le vendeur a négocié sur d'autres bases et conclu un nouveau compromis de vente à des conditions différentes. En concluant ce second compromis portant pour partie sur les mêmes parcelles, inconciliable avec le premier, le vendeur a reconnu la caducité tacite du premier compromis, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de ses stipulations et notamment de la clause pénale.

La condition suspensive tenant à l’obtention par le candidat acquéreur a défailli, puisque le permis de construire n’a été obtenu que postérieurement au délai contractuel.

Stipulé dans l’intérêt des deux parties, le candidat acquéreur est fondé à se prévaloir de cette défaillance, de sorte que c’est sans faute qu’il a refusé de réitérer l’acte. Il n’est donc pas débiteur du montant de la clause pénale.