Cession de parts de SCI, prix fictif, prix dérisoire

 

La SCI Saint Hubert a été constituée en 1982 par Mme C X, qui détenait vingt parts, M. A X, qui détenait 120 parts et leur mère, D X qui détenait 60 parts, à la valeur nominale de 100 francs la part (15,24 EUR).

La SCI Saint Hubert a acquis une propriété sise […] », le 28 janvier 1983 moyennant le prix de 600. 000 francs, outre le paiement d’une rente annuelle et viagère.

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2011, D X, alors âgée de 86 ans, a cédé ses parts sociales détenues dans la SCI à M. A X, pour un montant de 914,40 EUR, soit 15,24 EUR par part.

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L'art. 1591 du Code civil dispose que  le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

En application de cette disposition, le prix doit être réel et non fictif et ne doit pas être dérisoire .

Est fictif un prix non acquitté .

Aux termes de l’acte de cession de parts sociales, le prix a été payé en espèces ainsi qu’il résulte d’une mention manuscrite ; que cette remise est intervenue hors la vue et la comptabilité de quiconque.

Mais ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer que le prix n’a pas été payé .

Ni la situation financière de M. X ni les courriers de D X se plaignant que son fils la «harcèle» pour qu’elle lui vende ses parts ne démontrent davantage l’absence de paiement du prix .

Celui-ci ne peut donc être déclaré fictif .

Le prix ne doit pas être dérisoire.

M. X a acquis les parts au prix de leur valeur nominale en 1982 .

Mais SCI est propriétaire du bien situé aux Mureaux acheté au prix de 600.000 francs, soit environ 90.000 EUR, outre une rente annuelle et viagère .

L'acte de vente du 28 janvier 1983 désigne la Villa Saint Hubert comme une maison d’habitation élevée sur caves, comprenant notamment un rez de chaussée avec vestibule, cuisine, salle à manger, salon avec terrasse et balcon sur le jardin, un premier étage avec deux chambres, deux cabinets de toilette et lingerie, et un deuxième étage avec trois chambres et une salle de bain; le terrain sur lequel elle est construite a une contenance de 893 m²'.

Selon une estimation de 2018, les maisons anciennes dans la commune des Mureaux avaient une valeur moyenne de 210.000 EUR ; il ressort des pièces versées aux débats que le prix au mètre carré sur cette commune était, au 1er avril 2018, dans la rue des Murets, situé entre 1.287 EUR et 3.182 EUR et en moyenne de 2.051 EUR et pour un bien sis […], situé entre 2.600 EUR et 3.172 EUR et en moyenne de 2.860 EUR ; selon une estimation immobilière du site des Notaires de France, le prix au mètre carré d’une maison de plus de six pièces située dans cette rue était compris entre 1.910 EUR et 2.350 EUR et était en moyenne de 2.140 EUR fin 2017 ; au regard de la dimension du terrain et de la description de l’immeuble ainsi que des photographies du bâtiment, la propriété se situe dans la fourchette haute du prix de l’immobilier de la rue des Murets de la commune des Mureaux.

Le prix est donc dérisoire au regard de la valeur du bien en 2017/2018.

Ces évaluations sont postérieures, de quelques années, à la cession des parts survenue en 2011.

Mais il n’est pas allégué que les prix ont augmenté dans une telle mesure depuis 2011 que le prix n’était pas, alors, dérisoire .

En outre, même à considérer que, nonobstant l’évolution des prix depuis son achat, la valeur du bien en 2011 était identique à son prix d’achat en 1983, le cessionnaire aurait dû payer la somme de 450 euros pour chaque part soit 27.000 EUR.

Au regard de ce seul élément, le prix payé est donc dérisoire .

Il n’est nullement établi que l’état de l’immeuble justifiait une telle valeur des parts.

Egalement, il n’est ni allégué ni justifié que la société avait un passif en réduisant sa valeur.

Le prix d’achat des parts de la SCI est donc dérisoire .

Le prétendu paiement par M. X seul du bien et des charges ne peut justifier la fixation d’un prix dérisoire.

Il résulte des courriers échangés entre M. X et D X et des attestations produites que D X n’avait pas l’intention - au surplus non invoquée par l’appelant - d’effectuer une donation justifiant ce prix dérisoire.

Par conséquent, le prix payé par M. X est dérisoire ce qui entraîne la nullité de la cession de parts .

M. X devra donc rapporter à la succession de D X les parts de la SCI ayant fait l’objet de cette cession.