Clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété

Le chauffage de l'immeuble constitue un service collectif dont les dépenses doivent être réparties en fonction de l'intérêt qu'il présente pour chaque lot. La clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété n'est pas conforme au critère de l'utilité posé par l'art. 10, alinéa 1 de la loi, dès lors que le chauffage des parties communes (loge et hall au RDC) n'est supporté que par les treize lots équipés d'un chauffage alors que ce chauffage commun doit être réparti entre tous les lots de la copropriété.

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La grille de répartition des charges de chauffage, sur la base de la seule surface de chauffe des appartements bénéficiant du chauffage collectif, n'est pas conforme aux critères posés par la loi, dès lors que la dépense de chauffage des parties communes (loge, hall d'entrée et escalier) doit être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur tantièmes de propriété.

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Le syndicat des copropriétaires, au soutien de son appel tendant à voir réputer non écrite la répartition des charges résultant tant de la clause du règlement de copropriété que de la répartition issue de l'assemblée générale du 7 juin 2004, fait valoir notamment que le règlement de copropriété ne respecterait pas le critère de l'utilité pour les chambres de service, dépourvues du bénéfice du chauffage collectif, et que la répartition en fonction de la surface de chauffe, retenue par l'assemblée du 7 juin 2004, exclurait les propriétaires non raccordés au chauffage collectif de toute participation aux charges de chauffage des parties communes, à savoir le hall de l'immeuble et la loge de la gardienne ; qu'il conviendrait que le règlement de copropriété distingue entre les charges de chauffage des parties privatives et celles des parties communes.

Mme G, copropriétaire, pour sa part, conteste l'absence d'utilité du chauffage pour les chambres de service et fait valoir que le réseau de chauffage desservant, outre les logements des étages et du rez-de-chaussée, la loge du gardien et l'escalier, il ne serait ni absurde ni contradictoire que les chambres de service, bien que démunies de radiateurs collectifs, participent cependant aux charges de chauffage.

Dans son rapport, l'expert K, après avoir visité les lieux et examiné les pièces communiquées par les parties, notamment le règlement de copropriété, la surface de chauffe effectuée le 14 avril 2010 par l'entreprise M. et le nouveau tableau de répartition proposé en décembre 2010 par le Cabinet M2 Géomètre, a constaté que les chambres de service n'ont jamais bénéficié du chauffage collectif et ne peuvent techniquement y être raccordées ; il indique que la répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété de 1953 sur la base des tantièmes de copropriété n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne répondant pas au critère de l'utilité, les chambres de service n'étant ni raccordées ni raccordables au système de chauffage ; il indique que la répartition basée sur la surface de chauffe appliquée jusqu'à présent n'est conforme ni au règlement de copropriété de 1953 ni aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965, le chauffage des parties communes (loge et hall au RDC) n'étant supporté que par les treize lots équipés d'un chauffage alors que ce chauffage commun doit être réparti entre tous les lots de la copropriété.

Il appert des constatations de l'expert que, compte tenu de la configuration des lieux, la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété n'est pas conforme au critère de l'utilité posé par l'art. 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appert également des constatations de l'expert K que la grille de répartition des charges de chauffage retenue par la 2e résolution de l'assemblée générale du 7 juin 2004, sur la base de la seule surface de chauffe des appartements bénéficiant du chauffage collectif, n'est pas non plus conforme aux critères posés par l'art. 10 de la loi du 10 juillet 1965, la dépense de chauffage des parties communes (loge, hall d'entrée et escalier) devant être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de propriété.