Comment le mandant vendeur doit informer l'agent immobilier qu'il a lui-même trouvé un acheteur

Par acte du 6 juin 2013, M. et Mme P ont consenti à la SARL ST ORENS IMMOBILIER, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité d'une maison d'habitation située à ... moyennant le prix net vendeur de 500'000 euro et le paiement d'une commission au taux de 5,98 % TTC du prix total de vente.

Ce contrat contenait une clause stipulant que le montant de la commission était dû même après l'expiration du mandat si la transaction était conclue par l'intermédiaire du mandataire, ou directement avec tout acquéreur présenté, amené, envoyé, désigné par lui, ou tout tiers titulaire d'un droit de préemption ou mandataire substitué.

Il était également stipulé que le vendeur s'obligeait, s'il vendait sans l'intermédiaire du mandataire, à l'informer sous 24 heures et à le confirmer par courrier précisant le nom de l'acquéreur et qu'à défaut de cette information, le mandant supporterait les conséquences, notamment dans le cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur potentiel une offre sur le bien objet du mandat.

Si le bon de visite confirme que le bien a été tout d'abord visité, en l'absence du vendeur, avec le concours de l'agent immobilier, il n'est pas établi que le candidat acquéreur a bien été présenté au vendeur. Aucune faute ne peut être imputée au vendeur.

Le mandat de vente sans exclusivité imposait donc au vendeur d'aviser l'agent en cas de vente sans son intermédiaire sous 24 heures, avec confirmation par courrier précisant le nom de l'acquéreur. Toutefois, cette stipulation ne précise pas les conséquences qui s'attachent à un manquement à cette obligation. En l'absence de précision, c'est en vain que l'agent prétend que ce délai de 24 heures avait pour point de départ l'accord des parties sur la chose et le prix, à savoir la formulation d'une offre d'achat par le candidat acquéreur. C'est donc sans faute que le mandant a avisé l'agent de la vente, par téléphone, dans les 24 heures suivant la signature du compromis, confirmé par courrier adressé 3 jours plus tard. Le fait que le prix de vente final soit inférieur à celui prévu par le mandat est également sans emport, cette baisse de prix qui résulte des négociations intervenues entre les parties ne caractérisant pas une atteinte à la concurrence.