Conditions du transfert de bail après décès de la locataire

M. Michel M S, après le décès de sa mère, Mme Marie S, le 16 novembre 2012, a sollicité le transfert du bail à son profit le 12 décembre 2012.

Paris Habitat OPH soutient que M. Michel M S ne peut bénéficier pour lui seul d'un appartement de cinq pièces, alors il n'est pas en capacité de payer le prix, et qu'il a refusé une proposition de relogement dans un deux pièces moins cher ; il ne justifie ni de la présence de sa compagne et de ses enfants dans le logement, ni de ce qu'il présente un handicap au sens de l'art. L 114 du code de l'action sociale et des familles, et qu'il ne peut donc bénéficier du transfert du bail ;

M. Michel M S fait valoir que le logement proposé par Paris Habitat OPH n'était pas adapté à sa situation et qu'il attendait la nouvelle proposition que le bailleur s'était engagé à lui faire ; il soutient qu'il habitait avec sa mère durant l'année précédant son décès, et qu'il remplit les conditions d'attribution économiques et d'habitation du logement, étant allocataire du RSA et occupant le logement avec sa compagne et les deux enfants de celle-ci.

En application des dispositions de l'art. 14 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux HLM, le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire s'il n'existe personne remplissant les conditions pour en obtenir le transfert.

L'art. 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Aux termes de l'art. 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'art. 14 de la même loi est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que ce logement soit adapté à la taille du ménage.

L'art. R 621-4 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la date du décès de la locataire, dispose :

« Sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale... » ;

Si M. Michel Menaché S justifie de ses ressources qui le rendent éligibles au bénéfice d'un logement social ainsi que de la réalité de la cohabitation durant l'année ayant précédé le décès de sa mère, qui n'est pas contestée, il doit aussi, étant âgé de moins de 65 ans au jour du décès, prouver remplir les conditions d'attribution qui lui sont applicables tenant au nombre de personnes composant la famille.

Selon les termes de l'art. R. 621-4 du Code de la construction et de l'habitation, le logement peut être considéré comme adapté à la taille du ménage s'il ne comporte pas un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale, ce qui n'est manifestement pas le cas de M. Michel M S, célibataire vivant seul dans un appartement de 5 pièces, d'une superficie de 105 m2, dont la taille n'est pas adaptée à ses besoins.

En effet, la seule attestation sur l'honneur du 19 décembre 2014, dans laquelle M. Michel M S affirme occuper le logement avec sa compagne et les deux enfants de celle-ci depuis le mois de novembre 2014, est dépourvue de toute valeur probante, s'agissant d'une affirmation émanant de l'intéressé qui ne peut se constituer de preuve à lui-même, alors au surplus, que les conditions des art. 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ouvrant droit à transfert de bail s'apprécient à la date du décès du locataire.

M. Michel M S prétend en outre que son état de santé est dégradé, qu'il présente un handicap au sens de l'art. L 114 du Code de l'action sociale et des familles, que les dispositions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne lui sont donc pas applicables, et qu'il peut bénéficier du transfert du bail.

M. Michel M S indique souffrir de crises d'épilepsie et d'une hérédité coronarienne, et justifie suivre un traitement médicamenteux et avoir été victime d'un infarctus le 20 juillet 2013, il est également porteur d'un défibrillateur automatique implantable depuis le mois de février 2014 ; toutefois, ces différentes pathologies ainsi que la fragilité psychologique, évoquée seulement dans une note du service du RSA du 7 mai 2014, ne suffisent pas à établir qu'il présente un handicap au sens de l'art. L 114 du code de l'action sociale et des familles, alors qu'il ne précise pas son degré d'invalidité et que, s'il a déposé le 25 novembre 2014, un dossier auprès de la Maison Départementale des Personnes Handicapées de Paris, pour autant, il ne justifie pas de la réponse apportée à ses demandes visant à obtenir une carte de priorité, une carte d'invalidité, une carte de stationnement et une allocation d'adulte handicapé ; par ailleurs, à l'exception de l'épilepsie qui remonterait à l'enfance, force est de constater que les justificatifs des pathologies de M. Michel M S sont toutes postérieurs au décès de sa mère.

Ces éléments ne permettant pas de considérer M. Michel M S comme une personne présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du Code de l'action sociale et des familles, l'appelant n'est pas fondé à se prévaloir de l'exception de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 29 septembre 1981 par l'effet du décès de Mme Marie S. survenu le 16 novembre 2012, et en ce qu'il a dit que M. Michel M S. est occupant sans droit ni titre du logement qu'il habite à [...] depuis cette date ;

M. Michel M S est donc redevable depuis le décès de sa mère et jusqu'à la restitution des lieux le 28 mai 2015 d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges courantes, dans les mêmes conditions que si le contrat de bail avait perduré.

M. Michel M S ayant été expulsé du logement le 28 mai 2015 ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'expulsion du même jour, la demande du bailleur aux fins d'expulsion est devenue sans objet, de même que la demande de délais de relogement formée par M. Michel M S.