Convention d'occupation précaire dans l'attente de la vente de l'immeuble, un mauvais plan !

Signer une convention précaire dans l'attente de la vente d'un bien immobilier présente un danger certian lorsque la vente n'a finalement pas lieu : celui de voir l'occupant des lieux refuser de les quitter au prétexte qu'il est titulaire d'un bail d'habitation.

En général, notaires conseillent aux propriétaires vendeurs d'éviter ce type de convention. Ce n'est d'ailleurs pas plus conseillé aux acquéreurs.

La convention précaire portait sur l'occupation de septembre 2016 à mai 2017 d'une villa par un couple. Le propriétaire avait accepté de loger temporairement le couple, en attente de l'obtention d'un prêt bancaire pour l'achat. En contrepartie de l'occupation, les occupants s'étaient engagés au paiement d'une indemnité mensuelle de 2'500 EUR, 1'500 EUR étant acquis au titre du "loyer" et 1'000 EUR étant déductible du montant du prix de la vente.

La vente ne s'étant pas réalisée au final, le propriétaire a assigné les occupants en expulsion qui ont opposé la requalification de la convention en bail d'habitation. Leur argument était le fait que peu de temps après leur installation, ils avaient reçu un courrier du notaire du propriétaire les informant que ce dernier n'avait plus l'intention de vendre. Il en résultait selon eux que le propriétaire ne pouvait justifier d'un évènement indépendant des parties pour rendre recevable une convention d'occupation précaire.

C'est l'inexécution des obligations des occupants (absence de paiement de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie) qui a justifié le changement de position du propriétaire, la cour d'appel a refusé de requalifier l'acte en baiol d'habitation après avoir observé que la convention était bien caractérisée, au moment de sa signature, par l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties : l'obtention ou non d'un prêt bancaire au profit des occupants, circonstances qui n'avaient pas disparu par la suite, malgré l'inexécution de leurs obligations par les contractants.