De la difficulté d'installer un restaurant dans une copropriété

La SCI Erik est propriétaire d'un local commercial au sein de la copropriété Résidence "Le Phénicia" qu'elle a donné en location à la société Mille grillades, dirigée par M. Y, selon contrat de bail commercial du 1er avril 2011. Les lieux ont été aménagés en restaurant de doner kebab.

À la suite de plaintes du voisinage, le cabinet Veritas a été mandaté par la mairie d'Oberhausbergen afin d'effectuer un contrôle de la capacité d'extraction d'air de l'installation de la cuisine.

Le cabinet Veritas a rendu son rapport le 20 septembre 2011, déclarant le dispositif de rejet d'air vicié non conforme, compte tenu du non-respect d'une distance minimale de 8 m entre la grille de rejet des hottes et les ouvrants ou prises d'air neuf.

Par courrier du 21 septembre 2011, M. Y a été mis en demeure par la mairie de se mettre en conformité avec la réglementation.

Alertée par son locataire de cette difficulté, la SCI Erik a sollicité auprès de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'effectuer les travaux de mise en conformité, sur le fondement des dispositions de l'art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux consistant en la pose d'une gaine d'aération sur la façade de l'immeuble.

Une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 27 octobre 2011 et a rejeté dans une résolution n° 4 cette demande. Elle a été contestée judiciairement.

Le règlement de copropriété définit le lot du copropriétaire requérant comme un local commercial, sans restriction d'usage. Toutefois, pour obtenir l'annulation de la décision de la copropriété refusant la réalisation de travaux de mise en conformité du système d'aération, le copropriétaire requérant doit non seulement démontrer que l'activité de restauration est autorisée, ce qui est le cas, mais aussi que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires est entachée d'un abus de majorité. Il doit pour cela établir que la décision est contraire aux intérêts collectifs de la copropriété ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires.

Ici, les copropriétaires se sont plaints de nuisances olfactives générées par l'activité de restauration, à peine 4 mois après le début de cette-ci. Ces plaintes ne semblent pas liées à une animosité à l'endroit de l'exploitant, puisque la précédente activité de restauration avait elle aussi fait l'objet de plaintes. De plus, il n'est pas établi que la mise en conformité de l'installation d'aération avec le règlement sanitaire départemental serait de nature à remédier à cette gêne. En outre, la pose de cet équipement est de nature à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, puisque la pose d'une gaine le long de la façade est nécessaire. La copropriété ne saurait se voir imposer les désagréments liés à une activité de restauration, alors que le local pourrait être destiné à toute autre activité aux inconvénients moindres. La décision de refus semble donc animée par le seul souci légitime d'éviter des nuisances atteignant l'ensemble de la copropriété, ce qui est conforme à l'intérêt collectif de la copropriété. La demande d'annulation de la résolution litigieuse doit donc être rejetée.

Le copropriétaire requérant ne peut davantage obtenir l'autorisation judiciaire de réaliser ces travaux sur le fondement de l'art. 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L'autorité judiciaire n'a pas à se substituer à l'assemblée générale pour autoriser des travaux ayant pour seul but de permettre la poursuite d'une activité génératrice de nuisances.