Défense de vendre sans le concours de l'agent immobilier qui a fait visiter le bien

Le propriétaire d'un local commercial a confié, pour une durée de vingt-quatre mois, à l'agent immobilier un mandat exclusif de vente, moyennant un prix net vendeur de 90 000 euro et une commission de 9 000 euro à la charge du vendeur.

Il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du mandat dès lors que la formalité du double exemplaire a été respectée puisque ce mandat a été établi en autant d'originaux que de parties au contrat. En effet, le mandataire et le mandant disposent d'un exemplaire du mandat rédigé en des termes identiques. L'absence de signature du mandant sur son propre exemplaire n'est pas susceptible d'entacher de nullité le mandat, car il s'est valablement engagé par l'apposition de sa signature sur l'exemplaire original remis au mandataire.

La faute contractuelle du mandant est caractérisée par la violation des termes du contrat lui faisant défense de vendre sans le concours de l'agent immobilier à un acquéreur ayant visité les locaux avec celle-ci. Des bons de visite produits par l'agent immobilier, il résulte que le bien a été présenté par son intermédiaire au futur acquéreur, le bien lui ayant été vendu directement par le propriétaire à l'insu de l'agent immobilier.

La clause pénale est parfaitement conforme aux prescriptions d'ordre public de l'art. 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et de l'art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, car elle est mentionnée en caractères très apparents, dans un mandat écrit dont un exemplaire a été remis au mandant. L'indemnité forfaitaire étant de 9000 euros, le vendeur est condamné au paiement de cette somme.

L'acquéreur n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle dans la mesure où il n'a signé aucun mandat avec l'agent immobilier. Le bon de visite ne peut être assimilé au mandat exigé par la loi et l'engagement pris par le visiteur d'un bien immobilier souscrit dans un simple bon de visite ne peut valablement fonder une obligation de paiement, car la souscription d'un engagement unilatéral en la faveur exclusive de l'agent immobilier est dépourvue de cause, ce dernier étant intervenu en qualité de mandataire du vendeur. L'acquéreur, qui avait été invité par l'agent immobilier à négocier directement le prix avec le vendeur, n'a pas eu un comportement fautif, même si la vente s'est faite à l'insu de l'agent immobilier, car la concrétisation de la vente avec le vendeur ne caractérise pas à elle seule un comportement frauduleux de l'acquéreur ni une collusion de celui-ci avec le vendeur.