M. Ruddy et Mme Sandy, époux. sont propriétaires des lots 26, 60, 61 et 100 dans l'immeuble situé [...] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 28 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble les a assignés devant le tribunal d'instance de Courbevoie aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes au titre, en particulier, de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts.
Il résulte des dispositions des art. 10 et 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.
L'art. 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Il résulte de cette disposition qu'un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu'il fait état d'erreur de calcul ou d'absence de justification au titre de charges infondées, en particulier lorsqu'il soutient que le calcul de ses charges ne respecte pas le règlement de copropriété. Il revient cependant à un tel copropriétaire de préciser les erreurs concrètes commises par le syndic dans l'établissement de leur compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer. Par "frais nécessaires", il faut comprendre les frais correspondant à des diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement. Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie de la gestion courante du syndic, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le fait de ne pas régler les charges courantes sans justifier la réalité de difficultés financières alléguées, de ne pas respecter les termes d'une décision, sans justifier les raisons de cette carence, est constitutif d'une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Les époux copropriétaires seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 EUR à titre de dommages et intérêts.
- Cour d'appel de Versailles, Chambre 4, 3 octobre 2016, RG N° 15/05525