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Le 06 mars 2006
Viole l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi du 22 juin 1982 et l'article 10-III du même texte la cour d'appel qui retient que la première vente des lots loués au titulaire du droit de préemption est intervenue lors de la vente de la totalité de l'immeuble postérieure à l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété alors que seule la vente de ces lots constituait la première vente. L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par la loi du 4 janvier 1980 et celle du 22 juin 1982, est ainsi rédigé: "Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire". L'article 10-III en son troisième alinéa dispose: "Il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment". Par un arrêt du 19 novembre 1986, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a limité clairement le droit de préemption à la première vente par lot et écarté ce droit lors d'une seconde vente réalisée après la division. L'affaire qui a donné lieu à l'arrêt du 16 novembre 2005 est intervenue dans un contexte juridiquement plus délicat et économiquement plus sensible, puisqu'après établissement d'un état descriptif de division (EDD), la vente de tout l'immeuble est intervenue puis la vente lot par lot. Lors de cette dernière vente, les locataires pouvaient-ils faire valoir leur droit de préemption? S'agissait-il ou non de la première vente après la division de l'immeuble? L'arrêt censure la cour d'appel qui avait retenu que la vente par lots constituait la seconde vente, en ces termes: "Qu'en statuant ainsi, alors que la vente consentie aux époux P des lots donnés à bail à Mme B, constituait la première vente par lots postérieure à l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé". La solution est nette: la division de l'immeuble suivie de la vente de ce dernier en son entier permet au locataire, lors de la première vente par lot qui intervient ultérieurement, de faire valoir le droit de préemption que lui reconnaît l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Référence: - Cour de cassation, 3e chambre civ., 16 novembre 2005 (pourvoi n° 04-12.563), cassation