Dur, dur. La vente immobilière requalifiée en donation déguisée

Selon l'art. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), l'administration, afin d'en restituer le véritable caractère, est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

En l'occurrence, et contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'administration fiscale démontre, par un faisceau d'indices, l'intention libérale des venderesses et la contrepartie avantageuse pour l'acquéreur.

En effet, si l'acte a certes été passé devant notaire sous la forme d'une vente, il s'avère que:

- le prix n'a été stipulé payable comptant que pour une partie dérisoire (10.000 euro sur 77.000 euro),
- le solde du prix a été échelonné sur une durée particulièrement longue (six années) au regard de l'âge avancé des venderesses (92 et 87 ans),
- la garantie prévue pour le cas du non paiement des annuités n'a pas été mise en oeuvre alors qu'aucune des trois annuités échues n'avait été honorée, ce qui démontre que, contrairement à ce que soutient Gilles P., les venderesses n'avaient pas besoin de liquidités.

Il est en outre établi que les venderesses, sans descendance en ligne directe, étaient proches de Gilles P, acquéreur, en ce que :
- elles lui avaient donné procuration sur leurs comptes en 2008,
- au cours des années précédant l'acte litigieux, et comme cela figure dans la proposition de rectification du 20 novembre 2012 et n'est pas contesté, elles lui avaient vendu un terrain à bâtir, lui avaient donné la nue-propriété de 10 hectares de terre et l'avaient gratifié au titre de différents contrats d'assurance vie.

A ces éléments, s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euro, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires.

La diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier.

En effet l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats. Par ailleurs le prix de revente du bien, en mars 2014, ne reflète pas la situation du marché au jour de la vente en 2009.

Selon l'art. 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...) entraînent l'application d'une majoration de (...) 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire (...).

Gilles P conteste l'application de la procédure d'abus de droit en soutenant que la seule qualification qui aurait pu être envisagée par l'administration fiscale serait celle de donation indirecte, relevant du droit commun.

Or comme cela ressort de ce qui précède, l'abus de droit est constitué et Gilles P. en a été le principal bénéficiaire.