Un appartement et un emplacement de stationnement ont été acquis, d'une société civile immobilière (SCI), par M. et Mme H, en l'état futur d'achèvement (VEFA), au titre d'un projet d'investissement locatif ouvrant droit à défiscalisation. Les acquéreurs avaient été démarchés à leur domicile par M. T, agent commercial de la société A., partenaire chargée de la commercialisation de l'immeuble. M. et Mme H, invoquant des manoeuvres dolosives de la part du vendeur, ont assigné la SCI, la société A. et M. T, ainsi que l'organisme prêteur, en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts.
Les acquéreurs ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter l'intégralité de leurs demandes fondées sur la réticence dolosive et la violation délibérée de l'obligation précontractuelle et de dire que la nullité du contrat de réservation n'est pas encourue et que l'acte authentique en date du 8 août 2006 n'est pas entaché de nullité.
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Ayant, d'une part, relevé qu'un plan d'épargne fiscal présentant l'ensemble des données économiques et fiscales du projet avait été remis aux acquéreurs par l'agent commercial, que le bien avait été loué au revenu locatif estimé, qu'ils avaient bénéficié de l'assurance couvrant la vacance locative, qu'ils ne produisaient aucun élément démontrant la dépréciation de la valeur du bien acquis, livré conforme, et ne faisaient pas état de la non-réalisation de l'objectif de défiscalisation et ayant retenu souverainement que la preuve n'était pas rapportée d'une violation intentionnelle du manquement de la société chargée de la commercialisation de l'appartement à son obligation précontractuelle d'information, ayant déterminé des acquéreurs à contracter, la cour d'appel a pu en déduire que la réticence dolosive invoquée n'était pas caractérisée.
D'autre part, concernant la nullité de l'acte authentique, la Cour retient que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Dès lors que la cour d'appel a relevé que les époux acquéreurs avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception séparée à chacun d'entre eux, il en résulte que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité.
- Cass. Civ. 3e, 7 avr. 2016, pourvoi n° 15-13.064, FS-P+B