Etablissement d'une copropriété horizontale sur une copropriété verticale

Le notaire est tenu en sa qualité d'officier public et ministériel d'une obligation légale d'assurer la sécurité et de l'efficacité des actes de son ministère. En cas de manquement à ces obligations il engage sa responsabilité délictuelle.
Il résulte de la notification faite par la conservation des hypothèques que la publication a été rejetée au motif qu'il n'était pas possible d'établir une copropriété verticale sur une copropriété horizontale et qu'il convenait avant publication de faire procéder à un document d'arpentage pour définir l'assiette de la copropriété.

L'acte descriptif de division d'origine du 28 déc. 1982 procède à un état descriptif de division, pour les seuls besoins d'une affectation hypothécaire, sans pour autant déterminer des parties communes et organiser une copropriété. Il en est de même du premier acte de Maître Pierre D, notaire. procédant à la division du lot n° 5 du précédent état en deux lots le lot n° 7 et le lot n° 8.

Il n'en demeure pas moins qu'il subsiste un obstacle à la publication de l'état descriptif de division et de constitution de la copropriété. En effet il n'est pas possible d'établir un acte de mutation de propriété ou de constitution d'une copropriété sur une parcelle qui n'est pas identifiée par un numéro de cadastre et il est impératif au préalable de procéder à l'arpentage de la parcelle AC n° 80 de manière à ce que le lot n°8, constituant l'assise de l'immeuble 'D' faisant l'objet du règlement de copropriété dispose d'un numéro cadastral.

Le notaire est tenu en sa qualité d'officier public et ministériel d'une obligation légale d'assurer la sécurité et de l'efficacité des actes de son ministère. En cas de manquement à ces obligations il engage sa responsabilité délictuelle.

En l'espèce il a été démontré que l'acte de vente litigieux n'a pu être publié et perd donc son efficacité. Le notaire ne peut se retrancher derrière l'attitude des vendeurs qui se seraient opposés à l'établissement d'un tel document.

En effet dans l'acte de vente les parties, agissant dans un intérêt commun, lui ont donné tous les pouvoirs nécessaires à l'effet de faire dresser et signer tous actes complémentaires ou rectificatifs pour mettre le présent acte en concordance avec les documents hypothécaires et cadastraux.

Enfin et surtout les obligations du notaire sont définies de manière très précise par les textes en vigueur.

- L'art. 7 du décret n° 55-22 du 4 janv. 1995 portant réforme de la publicité foncière dispose que les actes ayant pour effet de modifier les limites d'un immeuble sont publiés d'après les documents d'arpentage spécialement établis en vue de la conservation du cadastre.

- L'art. 25 du décret n° 55-471 du 30 avr. 1955 , relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre dispose que tout changement de limite de propriété, notamment par suite de division, lotissement, partage doit être constaté par un document d'arpentage établi aux frais et à la diligence des parties certifiées par elles. Ce texte précise que ce document est soumis au service du cadastre "préalablement à la rédaction de l'acte".

Il convient donc de considérer qu'en établissement l'état descriptif de division comprenant le règlement de copropriété et l'acte de vente litigieux sans avoir au préalable fait établir par les vendeurs un document d'arpentage permettant d'attribuer à la parcelle sur laquelle est implantée la copropriété un numéro cadastral, le notaire a commis une faute directement en relation avec le préjudice subi par les époux C.et résultant de l'impossibilité de publier les actes.

Comme l'ont indiqué les premiers juges, la responsabilité ainsi retenue à l'encontre de Maître Pierre Guy D entraîne celle solidaire de la société civile professionnelle (SCP) à laquelle il appartenait en application des dispositions de l'art. 16 de la loi du 29 nov. 1966.