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Le 28 janvier 2005
L'application de l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), qui n'impose pas au constructeur de procéder systématiquement à des études de sols préalables à la signature des contrats de construction, la seule sanction prévue étant l'impossibilité pour le constructeur de demander au maître d'ouvrage d'autres sommes que celles contractuellement prévues, ne fait pas obstacle à ce que le constructeur réclame, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, à un tiers fautif, les frais d'études de sols qu'il ne peut réclamer au maître d'ouvrage. Une SCI avait acquis en 1991 un terrain d'une contenance de plus de trois hectares et créé un lotissement d'habitation pour le vendre en lots. Les consorts X Y ayant acquis leur terrain à bâtir le 22 mai 1999, et relevé que la SCI venderesse, dont l'objet social était "l'acquisition, l'administration et l'exploitation de tous immeubles bâtis ou non bâtis", n'avait pas été constituée pour acquérir et gérer un immeuble destiné à l'usage familial d'habitation mais pour une véritable opération de lotissement à caractère professionnel nécessitant le concours d'une entreprise de terrassement dont le gérant n'était autre que celui de la SCI, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI était un vendeur professionnel. La même SCI a donc vendu un terrain à bâtir à des acquéreurs qui ont conclu le 31 mai 1999 avec une société d'HLM un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) à édifier sur ce terrain. La mauvaise qualité du sol et du sous-sol impliquant l'exécution de travaux de reprise, les acquéreurs ont assigné la SCI, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, en paiement du coût des travaux, le constructeur sollicitant pour sa part, en application de l'article 1382 du même Code, la condamnation de la SCI à lui payer une somme correspondant au montant des études et analyses de sol qu'il a fait réaliser. La SCI a été condamnée en appel. Elle a exercé un pourvoi faisant grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la Société d'HLM une indemnité représentative de frais d'études alors, selon elle, que pour s'exonérer de sa responsabilité à l'égard de la société d'HLM, elle était en droit de se prévaloir du manquement par ladite société de ses obligations à l'égard de M. X et de Mme Y; en effet, toujours selon la SCI, aux termes de l'article R 231-4 du CCH, le CCMI doit comporter, en annexe une notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieurs ou extérieurs qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble et cette notice doit impérativement comporter une description des fondations eu égard à la nature du sous-sol de la parcelle sur laquelle la construction doit être implantée. En décidant ainsi que le constructeur pouvait conclure un CCMI sans "avoir procédé à une étude de sol préalable", les juges du fond auraient violé les articles L. 231-1, L. 231-2 et R 231-4 du CCH, ensemble l'article 1382 du Code civil. La Cour de cassation rejette l'argumentation. Après avoir constaté qu'ayant exactement énoncé que l'article L. 231-2 du CCH n'impose pas au constructeur de procéder systématiquement à des études de sol préalables à la signature des contrats de constructions et dit que l'application de ce texte ne fait pas obstacle à ce que le constructeur réclame, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, à un tiers fautif les frais d'étude de sols qu'il ne peut réclamer au maître de l'ouvrage, la Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir constaté que M. X et Mme Y avaient acheté un terrain alloti pour y faire construire une maison ne présentant aucune particularité et relevé qu'ils n'avaient pas été informés de la mauvaise qualité du sol et du sous-sol. Elle a donc pu en déduire que l'obligation dans laquelle s'était trouvée la Société d'HLM de faire procéder à des études et analyses de sol était la conséquence directe de la faute commise par la SCI, professionnel ayant vendu un terrain constructible atteint d'un vice caché. Références: [- Code civil->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv] [- Code de la construction et de l'habitation->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCONSTRL.rcv] - Cour de cassation, 3e chambre civ., 12 mai 2004 (pourvoi n° 02-20.911), rejet du pourvoi