Evaluation fiscale d'un immeuble par la méthode de comparaison

A la suite du dépôt le 12 novembre 2012 auprès du Service des Impôts et des Entreprises de Colmar, de la déclaration de succession de M. J H, décédé le 13 octobre 2011, une proposition de rectification a été adressée, le 26 décembre 2015, à ses trois héritiers, Mmes U H et P H et M. S H, portant sur la valeur de la maison d'habitation du défunt, sise à [Adresse], évaluée à 160000 EUR sur la base d'une valeur de 1 567 €/m², l'administration proposant de retenir une valeur de 1 887 €/m², soit au total une valeur de 192.000 EUR.

Le 23 février 2016, les consorts H ont sollicité l'annulation du rechaussement des droits de succession sur la base d'un avis de valeur de M. Z. L'administration a maintenu sa position dans un courrier du 7 avril 2016, et trois avis de mise en recouvrement ont été émis à l'encontre de chacun des héritiers, en tant que co-débiteurs solidaires de la succession de J H, le 16 juin 2016.

Il est admis que la détermination de la valeur vénale réelle d'un immeuble au moyen de la méthode par comparaison suppose qu'il soit procédé à des comparaisons avec des cessions intervenues antérieurement au fait générateur tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires. Cependant, cette exigence n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, à l'immeuble objet de l'évaluation.

Dans cette affaire, les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale concernant des cessions contemporaines du fait générateur de l'impôt, à savoir la date du décès du de cujus, répondaient aux exigences précitées, et portaient sur des biens intrinsèquement similaires, s'agissant d'immeubles tous sis à la même localité, d'une surface habitable sensiblement équivalente, ayant un nombre de pièces comparable. S'il existe effectivement une disparité importante entre les années de construction des termes de comparaison à savoir 1929, 1971, 1979 et 1984, l'immeuble de la succession datant de 1965, cette seule constatation n'est en elle-même pas suffisante pour considérer qu'il ne s'agirait pas de biens intrinsèquement similaires, étant notamment observé que l'immeuble datant de 1929 a été vendu pour un prix nettement supérieur à l'évaluation retenue par les héritiers pour le bien en litige, alors même que son terrain d'assiette est beaucoup plus petit.