FAQ: Cahier des charges valant règlement?

Question. Je suis propriétaire d’une villa de 160 m2 SHON construite en 57 et située sur un terrain plus important dans un lotissement à ... Je désire vendre ma maison en faisant valoir un COS résiduel important. Je recherche la quantité légale de droit à construire affectée à ma parcelle. J’ai demandé un CU opérationnel à la mairie pour une extension de ma villa au maximum du COS (300m2 SHON en zone UDc 0,2 du futur PLU). Celle-ci tardant à me répondre, je désire à voir votre avis que je m'engage à garder confidentiel, avant de solliciter un rdv avec le chef du service de l’urbanisme. Mon lotissement date de 1926, il a fait l’objet d’un remodelage en 1969, suite à une revente d’une partie des lots en 1960. Le nouveau lotisseur a donc obtenu une autorisation préfectorale en 1969 et déposé chez son notaire un modificatif à l’ancien cahier des charges de 1926. Parmi les modifications figurent des additifs très restrictifs en matière de droit à construire: 10% SHOB, un seul logement et interdiction de diviser un lot. En 1988 une majorité requise de colotis s’est déclaré pour le maintien des règles du cahier du charges, suivi d’un arrêté municipal. A la mairie on m’a confirmé que mon lot faisait bien partie d’un lotissement dit "maintenu" dans lequel le CC s’imposait par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur (RNU et futur zonage du PLU). D’après mon acte de vente mon lot fait partie du lotissement de 1926. Cependant, il y est fait mention également du remodelage de 1969 et d’un additif au CC. Sur le plan du remodelage de 1969 que j’ai consulté chez le notaire du dernier lotisseur, mon lot ne faisait effectivement pas partie de la régularisation puisqu’il n’était pas inclus dans les lots vendus en 1960. Les points de vue du président et du secrétaire de l’ASL du lotissement sont que les règles d’urbanisme du CC de 1969, modificatives de celles définies à l’origine en 1926, s’imposent à moi s’appuyant en cela sur le vote de 1988. Je suis d’un avis contraire. Voici pourquoi : 1) l’arrêté préfectoral autorisant le lotissement et le CC de 1969 exclut simultanément de sa portée les lots de 1926 existants ne faisant pas partie du remodelage. 2) j’en conclus donc que seul le cahier des charges (CC) de 1926 m’est opposable. 3) la décision de maintien des règles d’urbanisme du CC de lotissement issue du vote de 1988, a des effets différents selon qu’elle s’applique aux lots du remodelage de 1969 ou aux lots d’origine de 1926 n’ayant pas fait partie de la régularisation. Les uns s’imposant les règles d’urbanisme restrictives du CC de 1969 (SHOB maxi de 10% avec interdiction le diviser) et les autres s’imposant par défaut le respect des règles d’urbanisme en vigueur sur la commune, car le CC de 1926 ne stipulait aucune limite en matière de surface constructible. En conclusion, pourriez-vous me dire si j’ai raison quand je prétends avoir le droit de construire conformément au règlement d’urbanisme en vigueur ? Et si je n’ai pas à craindre un éventuel recours des colotis au TC en violation du CC de 1969 ? Réponse. Le maire délivrera le certificat d'urbanisme au vu de la seule règle d'urbanisme applicable. La prorogation des dispositions d'urbanisme du lotissement a pour effet que toutes les règles d'urbanisme du règlement du lotissement continuent à s'appliquer. Improprement il est fait état d'un cahier des charges, document contractuel. Mais avant la réforme de 1977/1978 et même après, il y avait souvent confusion entre règlement et cahier des charges. Le cahier des charges, en réalité dans ce cas un règlement, pouvait rapporter des dispositions d'urbanisme qui, toujours dans le cas exposé, sont maintenues. Le lotissement est indivisible. Si des dispositions d'urbanisme sont dans les deux documents l'ancien et le nouveau, elles s'imposent à tous les colotis. Mais ceci sous la condition toutefois qu'il y ait eu, pour le nouveau règlement, une approbation par les colotis dans les conditions de la loi ou par l'autorité administrative également dans les conditions de la loi. Un lotisseur qui est autorisé à modifier le lotissement en ce qui concerne les lots restant lui appartenir obtient, s'il a présenté seul la requête, une autorisation qui ne vaut que pour ses lots. Le règlement ou le cahier des charges annexés à l'arrêté modificatif s'imposeront aux lots visés dans cet arrêté. A cette exception près, indépendamment du risque d'un recours devant le juge administratif en annulation d'un permis s'il était accordé en infraction avec les dispositions maintenues de la réglementation d'urbanisme du lotissement, il existe un risque de recours devant la juridiction civile si un coloti ou une association syndicale du lotissement estimait que les dispositions conventionnelles du cahier des charges n'ont pas été respectées. Il ne nous est pas possible d'être plus précis dans le cadre de la présente FAQ. Vos demandes relèvent de la consultation, laquelle ne pourrait être donnée qu'au vu des documents du lotissement.