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Le 28 avril 2009
Lors d'une vente de maison avec terrain, le notaire est-il tenu de fournir à l'acheteur un certificat d'urbanisme?
{{Question.}} Lors d'une vente de maison avec terrain, le notaire est-il tenu de fournir à l'acheteur un certificat d'urbanisme?
{{Réponse.}} Aucun texte général ne prévoit en pareil cas de demander le certificat d'urbanisme avant la vente.
A l'occasion de la vente d'un terrain constituant un lot compris dans un lotissement à usage industriel, compte tenu des dispositions de l'article R. 160-5 du Code de l'urbanisme qui, en l'occurrence, ne l'obligeaient pas à requérir l'obtention d'un certificat d'urbanisme, un notaire a satisfait aux obligations que lui imposait le passé minier de la commune venderesse lors de la vente en indiquant, dans l'acte de vente, après vérifications personnelles, qu'aucune convention n'exonérait l'exploitant de la mine située à proximité du terrain vendu, de sa responsabilité pour les dégâts correspondant à cette activité. La Cour de cassation a approuvé les juges d'en avoir déduit qu'aucun manquement ne pouvait être reproché au notaire dans son devoir d'information envers son client (Cass. 1re civ., 29 janv. 1992; Bull. civ. I, n° 33).
Mais dans la pratique courante, la nécessité du certificat d'urbanisme pour les opérations de construction et de vente n'est guère discutée. Elle avait déjà été affirmée par le ministre de la Justice aux termes d'une lettre aux notaires du 11 oct. 1952.
Le notaire doit en effet se préoccuper de l'efficacité pratique des actes qu'il dresse. Il est même tenu de garantir l'efficacité juridique de ses actes.
Les servitudes résultant de lois et règlements doivent être déclarées à l'acquéreur et ne sont réputées connues par lui que si elles sont la conséquence normale de la nature ou de la situation de l'immeuble (Cass. 1re civ., 21 févr. 1956).
Le notaire qui se contente d'un certificat d'urbanisme délivré antérieurement (plus de trois ans avant la vente) commet une faute alors que le terrain, acheté pour la construction, se révèle non constructible faute de voirie suffisante (CA Riom, 17 mai 1979).
Il existe une nombreuse autre jurisprudence dans ce sens sur cette obligation du notaire. Et la nécessité d'avertir l'acquéreur des charges d'urbanisme est aussi nécessaire, lorsqu'il s'agit d'un immeuble bâti.
Dans certaines situations, la délivrance d'un certificat d'urbanisme s'imposera, par exemple quand l'acquéreur veut vouloir transformer la construction existante (CA Pau, 18 déc. 1986). Ce sera bien moins évident dans le cas de la vente d'un lot de copropriété ou d'une maison récemment construite (avec certificat ou attestation de conformité) et dont la modification n'est pas prévue. Mais cela redeviendrait nécessaire en cas de vente avec la maison d'un terrain sur lequel l'acquéreur aurait des projets de construction, même minime.
Selon les principes généraux de la responsabilité, le défaut de demande et d'obtention du certificat d'urbanisme par le notaire, préalablement à la vente, ne serait sanctionné que si l'acquéreur subissait un préjudice actuel, direct et certain en liaison avec le fait que le notaire n'a pas demandé le certificat.
{{Question.}} Lors d'une vente de maison avec terrain, le notaire est-il tenu de fournir à l'acheteur un certificat d'urbanisme?
{{Réponse.}} Aucun texte général ne prévoit en pareil cas de demander le certificat d'urbanisme avant la vente.
A l'occasion de la vente d'un terrain constituant un lot compris dans un lotissement à usage industriel, compte tenu des dispositions de l'article R. 160-5 du Code de l'urbanisme qui, en l'occurrence, ne l'obligeaient pas à requérir l'obtention d'un certificat d'urbanisme, un notaire a satisfait aux obligations que lui imposait le passé minier de la commune venderesse lors de la vente en indiquant, dans l'acte de vente, après vérifications personnelles, qu'aucune convention n'exonérait l'exploitant de la mine située à proximité du terrain vendu, de sa responsabilité pour les dégâts correspondant à cette activité. La Cour de cassation a approuvé les juges d'en avoir déduit qu'aucun manquement ne pouvait être reproché au notaire dans son devoir d'information envers son client (Cass. 1re civ., 29 janv. 1992; Bull. civ. I, n° 33).
Mais dans la pratique courante, la nécessité du certificat d'urbanisme pour les opérations de construction et de vente n'est guère discutée. Elle avait déjà été affirmée par le ministre de la Justice aux termes d'une lettre aux notaires du 11 oct. 1952.
Le notaire doit en effet se préoccuper de l'efficacité pratique des actes qu'il dresse. Il est même tenu de garantir l'efficacité juridique de ses actes.
Les servitudes résultant de lois et règlements doivent être déclarées à l'acquéreur et ne sont réputées connues par lui que si elles sont la conséquence normale de la nature ou de la situation de l'immeuble (Cass. 1re civ., 21 févr. 1956).
Le notaire qui se contente d'un certificat d'urbanisme délivré antérieurement (plus de trois ans avant la vente) commet une faute alors que le terrain, acheté pour la construction, se révèle non constructible faute de voirie suffisante (CA Riom, 17 mai 1979).
Il existe une nombreuse autre jurisprudence dans ce sens sur cette obligation du notaire. Et la nécessité d'avertir l'acquéreur des charges d'urbanisme est aussi nécessaire, lorsqu'il s'agit d'un immeuble bâti.
Dans certaines situations, la délivrance d'un certificat d'urbanisme s'imposera, par exemple quand l'acquéreur veut vouloir transformer la construction existante (CA Pau, 18 déc. 1986). Ce sera bien moins évident dans le cas de la vente d'un lot de copropriété ou d'une maison récemment construite (avec certificat ou attestation de conformité) et dont la modification n'est pas prévue. Mais cela redeviendrait nécessaire en cas de vente avec la maison d'un terrain sur lequel l'acquéreur aurait des projets de construction, même minime.
Selon les principes généraux de la responsabilité, le défaut de demande et d'obtention du certificat d'urbanisme par le notaire, préalablement à la vente, ne serait sanctionné que si l'acquéreur subissait un préjudice actuel, direct et certain en liaison avec le fait que le notaire n'a pas demandé le certificat.