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Le 01 février 2013
Je voudrais sortir de la copropriété, mais sans être obligé de passer par une assemblée générale et sans faire nommer de syndic.
{{Question.}} Nous sommes dans une copropriété horizontale où nous ne sommes que deux co-copropriétaires, chacun ayant une maison et 500 millièmes de la copropriété.
Il n'y a pas de syndic et nous ne tenons pas d’assemblée générale de copropriétaires.
Je voudrais sortir de la copropriété, mais sans être obligé de passer par une assemblée générale et sans faire nommer de syndic. Est-ce possible ?
Puis-je engager une action en justice sans qu’il y ait de syndic avant ?
{{Réponse.}} La question est celle devenue courante du retrait de la copropriété dans le cadre de la procédure légale, avant d’envisager une action en justice.
La procédure de retrait est définie et déterminée par l’art. 28 a) de la loi n° 65-557 du 10 juil. 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle passe par une demande de votre part, demande qui doit être envoyée au syndic qui convoquera alors l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est donc nécessaire qu’il y ait un syndic, nommé, le cas échéant, aux termes du dispositif prévu par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 puis une assemblée générale des copropriétaires.
Le partage d’un immeuble bâti en deux lots seulement attribués à des propriétaires différents, dès lors qu’il implique l’attribution à chaque lot d’une quote-part de parties communes, même si elle n’est pas précisée, entraîne obligatoirement l’application du statut de la copropriété (Cass. Civ. 3e, 7 mai et 12 juin 2003 - CA Versailles, 2 juin 1980 - CA Dijon, 17 mars 1998 - CA Nîmes, 26 oct. 2004).
Bien que le statut soit inadapté à ce genre de situation où les deux copropriétaires en présence ne peuvent administrer leur immeuble s’ils sont en désaccord, puisque aucune décision ne peut être prise faute d’une majorité en assemblée, il convient néanmoins de l’appliquer jusqu’à une issue qui serait la cessation de l’état de copropriété.
La distinction de deux ou plusieurs parties de l’immeuble constitue le remède retenu par le juge pour résoudre les difficultés qui lui ont été soumises. Si la manière d’opérer la scission est originale, les conséquences de celle-ci ne changent pas de façon fondamentale par rapport à une scission amiable. Un processus judiciaire se substitue alors de façon pure et simple au mécanisme consensuel de l’assemblée générale.
Ecartant la scission judiciaire qui donne naissance à des syndicats autonomes, un pour chaque bâtiment, qui ne concerne pas votre cas, les autres possibilités sont :
1/ L’art. 29-4 de la loi du 10 juil. 1965 précitée qui donne expressément compétence au président du tribunal de grande instance afin de contrôler et, si besoin est, de prononcer la scission d’une copropriété.
Conformément à l’art. 62 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la juridiction compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble.
Le président du tribunal de grande instance (TGI) statue sur la division "comme en matière de référé". Si l’expression a déjà été employée depuis la loi SRU pour préciser le rôle parfois tenu par le juge au sein de la copropriété, on s’est interrogé sur le point de savoir, en présence d’une procédure contradictoire, quelle était la personne du défendeur. Le décret du 27 mai 2004 a éclairé cet aspect particulier en faisant du syndic désigné, en qualité de représentant du syndicat en difficulté, le défendeur à l’action. Il est loin d’être acquis que s’il n’y a pas de syndic, la demande en référé puisse être dirigée contre les copropriétaires.
Saisi sur le fondement de l’art. 29-4 de la loi de 1965, le président du TGI statue sur le bien fondé de la scission sollicitée. La motivation de la décision devra refléter le caractère impératif et nécessaire de la division, considérée comme le seul moyen permettant le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. La lecture du rapport de l’administrateur provisoire sera, à ce titre, déterminante.
2/ Mais une autre modalité de la division judiciaire consiste à autoriser le retrait du syndicat originel d’un bâtiment afin de constituer une propriété séparée qui ne sera plus soumise au droit de la copropriété, à la différence des autres bâtiments qui resteront régis par la loi de 1965. Cette situation se produit par exemple lorsque qu’un bâtiment individuel a été englobé au départ dans le périmètre d’une copropriété dite verticale. Cela devrait aussi s’appliquer dans la situation que vous exposez.
La situation a été réglée de façon plutôt originale par une décision du TGI de Nanterre du 5 oct. 2004. En l’espèce, un conflit opposait depuis vingt ans les propriétaires de deux pavillons édifiés sur un sol indivis, à tel point que le rétablissement d’un fonctionnement normal de la copropriété paraissait, selon l’avis de l’administrateur provisoire, inenvisageable. La solution prônée par l’administrateur suggérait la suppression de la copropriété par la division du terrain commun de sorte que l’on a pu aboutir, une fois donné l’aval judiciaire, à deux propriétés distinctes consécutives à la disparition du syndicat. Comme cela a été souligné par les commentateurs de cette décision, une telle conséquence ne trouvera à s’appliquer qu’en des circonstances exceptionnelles, ce qui était le cas en l’espèce. Il ne s’agit pas moins d’une manière de résoudre les difficultés de certaines copropriétés à deux personnes comme c’est le cas dans votre petit ensemble immobilier.
Il semble que cette procédure puisse être engagée sans nomination préalable d’un syndic, mais avec celle d’un administrateur provisoire désigné selon l’art. 47 précité (procédure et mission sont détaillées plus loin), en demandant que la mission de l’administrateur provisoire consiste à "étudier" la suppression de la copropriété comme dans l’espèce jugée par le Tribunal de Nanterre, après constat du caractère inutile d’une assemblée générale qui ne pourrait dégager une majorité.
Cette procédure se distingue de celle en 1/, d’une part, parce qu’elle serait initiée par l’administrateur provisoire désigné sur requête (art. 47), d’autre part, en raison de la compétence non du président du tribunal de grande instance mais de celle de ce tribunal.
L’assignation devrait être délivrée par l’un des copropriétaires contre l’autre, avec intervention de l’administrateur provisoire.
Un nouvel article 479 A a été introduit dans le Code général des impôts (CGI) par l’art. 85 de la loi SRU aux termes duquel sont exonérés du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière les partages d’immeubles bâtis, de groupe d’immeubles bâtis ou d’ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juill. 1965 et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.
{{Question.}} Nous sommes dans une copropriété horizontale où nous ne sommes que deux co-copropriétaires, chacun ayant une maison et 500 millièmes de la copropriété.
Il n'y a pas de syndic et nous ne tenons pas d’assemblée générale de copropriétaires.
Je voudrais sortir de la copropriété, mais sans être obligé de passer par une assemblée générale et sans faire nommer de syndic. Est-ce possible ?
Puis-je engager une action en justice sans qu’il y ait de syndic avant ?
{{Réponse.}} La question est celle devenue courante du retrait de la copropriété dans le cadre de la procédure légale, avant d’envisager une action en justice.
La procédure de retrait est définie et déterminée par l’art. 28 a) de la loi n° 65-557 du 10 juil. 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle passe par une demande de votre part, demande qui doit être envoyée au syndic qui convoquera alors l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est donc nécessaire qu’il y ait un syndic, nommé, le cas échéant, aux termes du dispositif prévu par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 puis une assemblée générale des copropriétaires.
Le partage d’un immeuble bâti en deux lots seulement attribués à des propriétaires différents, dès lors qu’il implique l’attribution à chaque lot d’une quote-part de parties communes, même si elle n’est pas précisée, entraîne obligatoirement l’application du statut de la copropriété (Cass. Civ. 3e, 7 mai et 12 juin 2003 - CA Versailles, 2 juin 1980 - CA Dijon, 17 mars 1998 - CA Nîmes, 26 oct. 2004).
Bien que le statut soit inadapté à ce genre de situation où les deux copropriétaires en présence ne peuvent administrer leur immeuble s’ils sont en désaccord, puisque aucune décision ne peut être prise faute d’une majorité en assemblée, il convient néanmoins de l’appliquer jusqu’à une issue qui serait la cessation de l’état de copropriété.
La distinction de deux ou plusieurs parties de l’immeuble constitue le remède retenu par le juge pour résoudre les difficultés qui lui ont été soumises. Si la manière d’opérer la scission est originale, les conséquences de celle-ci ne changent pas de façon fondamentale par rapport à une scission amiable. Un processus judiciaire se substitue alors de façon pure et simple au mécanisme consensuel de l’assemblée générale.
Ecartant la scission judiciaire qui donne naissance à des syndicats autonomes, un pour chaque bâtiment, qui ne concerne pas votre cas, les autres possibilités sont :
1/ L’art. 29-4 de la loi du 10 juil. 1965 précitée qui donne expressément compétence au président du tribunal de grande instance afin de contrôler et, si besoin est, de prononcer la scission d’une copropriété.
Conformément à l’art. 62 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la juridiction compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble.
Le président du tribunal de grande instance (TGI) statue sur la division "comme en matière de référé". Si l’expression a déjà été employée depuis la loi SRU pour préciser le rôle parfois tenu par le juge au sein de la copropriété, on s’est interrogé sur le point de savoir, en présence d’une procédure contradictoire, quelle était la personne du défendeur. Le décret du 27 mai 2004 a éclairé cet aspect particulier en faisant du syndic désigné, en qualité de représentant du syndicat en difficulté, le défendeur à l’action. Il est loin d’être acquis que s’il n’y a pas de syndic, la demande en référé puisse être dirigée contre les copropriétaires.
Saisi sur le fondement de l’art. 29-4 de la loi de 1965, le président du TGI statue sur le bien fondé de la scission sollicitée. La motivation de la décision devra refléter le caractère impératif et nécessaire de la division, considérée comme le seul moyen permettant le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. La lecture du rapport de l’administrateur provisoire sera, à ce titre, déterminante.
2/ Mais une autre modalité de la division judiciaire consiste à autoriser le retrait du syndicat originel d’un bâtiment afin de constituer une propriété séparée qui ne sera plus soumise au droit de la copropriété, à la différence des autres bâtiments qui resteront régis par la loi de 1965. Cette situation se produit par exemple lorsque qu’un bâtiment individuel a été englobé au départ dans le périmètre d’une copropriété dite verticale. Cela devrait aussi s’appliquer dans la situation que vous exposez.
La situation a été réglée de façon plutôt originale par une décision du TGI de Nanterre du 5 oct. 2004. En l’espèce, un conflit opposait depuis vingt ans les propriétaires de deux pavillons édifiés sur un sol indivis, à tel point que le rétablissement d’un fonctionnement normal de la copropriété paraissait, selon l’avis de l’administrateur provisoire, inenvisageable. La solution prônée par l’administrateur suggérait la suppression de la copropriété par la division du terrain commun de sorte que l’on a pu aboutir, une fois donné l’aval judiciaire, à deux propriétés distinctes consécutives à la disparition du syndicat. Comme cela a été souligné par les commentateurs de cette décision, une telle conséquence ne trouvera à s’appliquer qu’en des circonstances exceptionnelles, ce qui était le cas en l’espèce. Il ne s’agit pas moins d’une manière de résoudre les difficultés de certaines copropriétés à deux personnes comme c’est le cas dans votre petit ensemble immobilier.
Il semble que cette procédure puisse être engagée sans nomination préalable d’un syndic, mais avec celle d’un administrateur provisoire désigné selon l’art. 47 précité (procédure et mission sont détaillées plus loin), en demandant que la mission de l’administrateur provisoire consiste à "étudier" la suppression de la copropriété comme dans l’espèce jugée par le Tribunal de Nanterre, après constat du caractère inutile d’une assemblée générale qui ne pourrait dégager une majorité.
Cette procédure se distingue de celle en 1/, d’une part, parce qu’elle serait initiée par l’administrateur provisoire désigné sur requête (art. 47), d’autre part, en raison de la compétence non du président du tribunal de grande instance mais de celle de ce tribunal.
L’assignation devrait être délivrée par l’un des copropriétaires contre l’autre, avec intervention de l’administrateur provisoire.
Un nouvel article 479 A a été introduit dans le Code général des impôts (CGI) par l’art. 85 de la loi SRU aux termes duquel sont exonérés du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière les partages d’immeubles bâtis, de groupe d’immeubles bâtis ou d’ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juill. 1965 et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.