FAQ :Est-il exact que l?on ne peut pas créer de servitudes dans une copropriété ?

Question. Je suis en copropriété , avec mon voisin, je voudrai créer un droit de passage sur un emplacement de voiture pour atteindre un autre emplacement enclavé. Puis-je le faire ? Le syndic me dit que ce n’est pas possible en copropriété de créer des servitudes. Réponse. En principe, on ne peut pas créer de servitudes dans une copropriété. Pour créer une servitude, il faut être en présence de deux « héritages distincts » Le propriétaire d’un lot de copropriété est en même temps propriétaire d’une fraction des parties communes, et d’un lot privatif. Les parties communes de l'immeuble sont la propriété de chacun des copropriétaires. L'aspect accessoire du lot de copropriété - les quotes parts des parties communes - devient ici l'élément principal de la propriété, si bien que le propriétaire du lot étant aussi le propriétaire indivis des parties communes, on ne se trouve pas en présence de deux héritages distincts au sens de l'article 637 du code civil. Toutefois, vous devriez pouvoir créer la servitude que vous envisagez car, dans votre cas particulier, il s’agit de créer dans une copropriété une servitude entre deux lots privatifs. Cela a été jugé dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 30 juin 2004 opérant un revirement concernant les servitudes et la copropriété. L'arrêt affirme que " la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots" . Ce que la Cour admet désormais c'est la possibilité d'établir des servitudes entre les éléments de lots sur lesquels le titulaire dispose d'une propriété exclusive ce qui est votre cas. Pour assurer leur opposabilité aux tiers et aux futurs propriétaires des lots, cette servitude devra être impérativement publiée à la Conservation des Hypothèques . Référence: Cass. Civ, 3è, 30 juin 2004, Bull.civ III, n° 140, p. 124