FAQ: Passage à l'ILC sans avenant signé par les deux parties?

Pas d'avenant signé pour cette modification unilatérale par le preneur.
{{Question.}} J'ai signé un bail commercial pour une activité de LMNP résidence de tourisme avec une société de gestion. je viens de recevoir un trimestre de loyers avec révision IRL et non pas ICC comme convenu dans le bail. Pas d'avenant signé pour cette modification unilatérale par le preneur.

{{Réponse.}} Ce n'est pas une question mais un constat ou un témoignage qu'il faudrait peut-être revoir dans le cas où vous auriez signé un pouvoir à un tiers à l'origine de l'opération.

Nous profitons néanmoins de cette intervention pour "disserter" quelque sur le nouvel indice. Il 'agit de l'ILC (indice des loyers commerciaux) et non de l'IRL.

On ne conseille dans les conventions à compter du 6 août 2008 de ne pas mêler au cours d'un même bail, l'un et l'autre indice. Cela signifie qu'un avenant en cours de bail n'est pas à recommander, faute de tableaux de raccordement entre les indices (mais l'article 4 du décret laisse ouverte l'hypothèse du changement d'année de référence en précisant que des tableaux de raccord seraient alors publiés).

Les baux concernés par le nouvel indice sont donc les nouveaux baux signés à compter du 6 août, au lendemain du jour de la publication de la loi. Cela se fait par la convention, bien entendu signée par les deux parties:

- {ab initio},

- ou par voie d'avenant.

Un tel avenant pourrait être envisagé lors du renouvellement du bail ou au cours d'un bail ayant pris naissance depuis la promulgation de la loi au Journal officiel.

Dans les deux cas à condition que l'adoption conventionnelle soit autorisée.

L'article L. 112-3 du Code monétaire et financier issu de la loi du 4 août 2008 vise le "local affecté à des activités commerciales relevant du décret prévu au premier alinéa de l'article L. 112-2". L'article L. 112-2 du même Code énonce l'interdiction de principe de la référence aux indices relatifs aux prix à la consommation en visant "les dispositions statutaires ou conventionnelles…" alors que l'article L. 112-3 relatif aux dérogations s'intéresse "aux loyers prévus par les conventions portant sur un local … affecté à des activités commerciales relevant du décret…"..

Le décret crée un article D. 112-2 du Code précité, aux termes duquel, certaines activités sont clairement visées alors que d'autres sont, implicitement ou expressément, écartées.

- Seuls les artisans commerçants peuvent négocier l'application du nouvel indice. Les artisans "simples" en sont exclus. Ils ne peuvent que négocier une limitation des effets de l'ICC.

- Sont exclues "les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux y compris les plateformes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L. 110-1-5° du Code de commerce."

- Sont aussi exclues les activités industrielles manufacturières en dépit de leur caractère commercial. Les loyers ne sont soumis qu'à l'indice ICC ou à l'indice conventionnel relatif à l'activité exercée.

Mais, dès lors que ce sont les activités qui sont visées au Code monétaire et financier, le nouvel indice trouvera à s'appliquer, le cas échéant si les parties en décident ainsi dans toutes les conventions locatives hors des seuls baux commerciaux pour lesquels sa conception avait été envisagée.