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Le 12 septembre 2008
Que se passe-t-il quand le propriétaire qui a reçu une demande de renouvellement du bail commercial qui a expiré ne répond pas?
{{Question.}} Que se passe-t-il quand le propriétaire qui a reçu une demande de renouvellement du bail commercial qui a expiré ne répond pas? Quelle est la jurisprudence en cette matière? Avez-vous aussi une jurisprudence sur la prescription biennale applicable?
{{Réponse.}} La jurisprudence est celle relative aux textes applicables lors des cas cités. Vous savez que ces textes évoluent.
1/ La Cour d'appel de Paris, 16e Chambre, sect. A, par un arrêt du 2 juillet 2006, précise bien la règle:
{{À défaut de réponse dans les trois mois de la demande de renouvellement du bail formée par le locataire, le bail commercial s'est renouvelé à la date du terme d'usage qui a suivi la demande}}. La Cour en tire la conséquence que, dans le cadre de l'action en résiliation judiciaire, intentée avant la demande de renouvellement, le bailleur est irrecevable à invoquer des manquements antérieurs au renouvellement.
2/ La même Cour, même Chambre, sect. B, par un arrêt du 25 octobre 2007, a statué sur l'application de l'article 6 alinéa 4 du décret du 30 septembre 1953, reprise à l'article L. 145 10 alinéa 4 du Code de commerce, à propos d'une demande de renouvellement du bail par le preneur, en cas défaut de réponse du bailleur dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement du preneur.
Il a été jugé que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er avril 1999 aux conditions du précédent bail, par l'effet de la demande de renouvellement formée par le locataire. Un congé avec offre de renouvellement a été délivré par le bailleur pour le 1er novembre 2000 avec augmentation de loyer. Le preneur a payé ce nouveau loyer pendant 1 an, puis a refusé de payer cette augmentation. Or, l'acceptation d'un nouveau loyer suppose une manifestation non équivoque de la volonté du preneur. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Le preneur explique avoir cru que l'augmentation du loyer résultait de la clause d'échelle mobile incluse dans le bail. Compte tenu de l'incertitude sur le montant du loyer en raison de cette clause et de la protestation du preneur, les paiements effectués présentent un caractère équivoque. Le nouveau loyer n'est donc pas applicable. Le bailleur doit restituer le trop-perçu et le commandement de payer basé sur le nouveau loyer doit être annulé.
3/ Le point de départ de la prescription doit se situer à la date de prise d'effet du nouveau bail sur laquelle les parties se sont accordées, si bien que le mémoire notifié par le bailleur a interrompu une prescription qui n'avait commencé à courir qu'à compter de cette date. C'est ce qui a été jugé par la 3e Chambre civ. de la Cour de cassation, par un arrêt du 30 juin 2004.
Voici littéralement les motifs significatifs de cette décision:
{Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 9 décembre 1985, les époux T ont donné à bail à la société Ressemelage Trouve (société Trouve) un local à usage commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 1983; que, par acte extrajudiciaire du 14 octobre 1992, la société Trouve a demandé le renouvellement de son bail avec "effet rétroactif au 1er août 1992" moyennant un loyer plafonné; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 juillet 1993, les époux T ont accepté le principe du renouvellement du bail pour un terme d'usage au 24 juin 1993 et pour un certain loyer; qu'aucun accord n'ayant pu être trouvé sur le prix du nouveau bail, les époux T ont notifié le 12 juin 1995 à la locataire un mémoire afin que ce prix soit fixé dans les conditions de leur précédente proposition; que la société Trouve a invoqué la prescription de l'action en fixation du prix du bail renouvelé engagée à son encontre par les bailleurs;
Attendu que la société Trouve fait grief à l'arrêt de dire cette action recevable et fondée, alors, selon le moyen, que l'action qui tend à la modification du loyer après accord sur le principe du renouvellement est soumise à la prescription biennale; que le point de départ de la prescription de cette action est le jour où le bailleur a accepté le principe du droit au renouvellement ; qu'en cas de défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, il est réputé en avoir accepté le principe de sorte que le point de départ de la prescription de l'action qui tend ensuite à la modification du loyer est le jour où le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement; que, par acte du 14 octobre 1992, la société Ressemelage Trouve a signifié aux époux T une demande de renouvellement du bail; que ces derniers n'ont pas répondu dans les trois mois à cette demande de sorte qu'ils sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement le 15 janvier 1993 ; qu'ils avaient jusqu'au 15 janvier 1995 pour présenter par un mémoire une demande de modification du loyer; que leur mémoire présenté le 15 juin 1995 était donc postérieur au délai de prescription et leur action irrecevable; qu'en déclarant le contraire aux motifs que le point de départ de la prescription devait se situer à la date de prise d'effet du nouveau bail quand il se situe le jour où le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10, L. 145-11 et L. 145-60 du Code de commerce;
Mais attendu qu'ayant relevé que les parties s'étaient accordées sur une prise d'effet du nouveau bail à compter du terme d'usage du 24 juin 1993 et que l'acceptation du principe du renouvellement telle que réputée par l'article L. 145-10 du Code de commerce était intervenue avant cette date, différente de celle de l'expiration du bail précédent, la cour d'appel en a exactement déduit que le point de départ de la prescription devait se situer à la date de prise d'effet du nouveau bail et que le mémoire notifié le 12 juin 1995 par les bailleurs avait interrompu une prescription qui n'avait commencé à courir que le 24 juin 1993 ;}
{{Question.}} Que se passe-t-il quand le propriétaire qui a reçu une demande de renouvellement du bail commercial qui a expiré ne répond pas? Quelle est la jurisprudence en cette matière? Avez-vous aussi une jurisprudence sur la prescription biennale applicable?
{{Réponse.}} La jurisprudence est celle relative aux textes applicables lors des cas cités. Vous savez que ces textes évoluent.
1/ La Cour d'appel de Paris, 16e Chambre, sect. A, par un arrêt du 2 juillet 2006, précise bien la règle:
{{À défaut de réponse dans les trois mois de la demande de renouvellement du bail formée par le locataire, le bail commercial s'est renouvelé à la date du terme d'usage qui a suivi la demande}}. La Cour en tire la conséquence que, dans le cadre de l'action en résiliation judiciaire, intentée avant la demande de renouvellement, le bailleur est irrecevable à invoquer des manquements antérieurs au renouvellement.
2/ La même Cour, même Chambre, sect. B, par un arrêt du 25 octobre 2007, a statué sur l'application de l'article 6 alinéa 4 du décret du 30 septembre 1953, reprise à l'article L. 145 10 alinéa 4 du Code de commerce, à propos d'une demande de renouvellement du bail par le preneur, en cas défaut de réponse du bailleur dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement du preneur.
Il a été jugé que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er avril 1999 aux conditions du précédent bail, par l'effet de la demande de renouvellement formée par le locataire. Un congé avec offre de renouvellement a été délivré par le bailleur pour le 1er novembre 2000 avec augmentation de loyer. Le preneur a payé ce nouveau loyer pendant 1 an, puis a refusé de payer cette augmentation. Or, l'acceptation d'un nouveau loyer suppose une manifestation non équivoque de la volonté du preneur. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Le preneur explique avoir cru que l'augmentation du loyer résultait de la clause d'échelle mobile incluse dans le bail. Compte tenu de l'incertitude sur le montant du loyer en raison de cette clause et de la protestation du preneur, les paiements effectués présentent un caractère équivoque. Le nouveau loyer n'est donc pas applicable. Le bailleur doit restituer le trop-perçu et le commandement de payer basé sur le nouveau loyer doit être annulé.
3/ Le point de départ de la prescription doit se situer à la date de prise d'effet du nouveau bail sur laquelle les parties se sont accordées, si bien que le mémoire notifié par le bailleur a interrompu une prescription qui n'avait commencé à courir qu'à compter de cette date. C'est ce qui a été jugé par la 3e Chambre civ. de la Cour de cassation, par un arrêt du 30 juin 2004.
Voici littéralement les motifs significatifs de cette décision:
{Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 9 décembre 1985, les époux T ont donné à bail à la société Ressemelage Trouve (société Trouve) un local à usage commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 1983; que, par acte extrajudiciaire du 14 octobre 1992, la société Trouve a demandé le renouvellement de son bail avec "effet rétroactif au 1er août 1992" moyennant un loyer plafonné; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 juillet 1993, les époux T ont accepté le principe du renouvellement du bail pour un terme d'usage au 24 juin 1993 et pour un certain loyer; qu'aucun accord n'ayant pu être trouvé sur le prix du nouveau bail, les époux T ont notifié le 12 juin 1995 à la locataire un mémoire afin que ce prix soit fixé dans les conditions de leur précédente proposition; que la société Trouve a invoqué la prescription de l'action en fixation du prix du bail renouvelé engagée à son encontre par les bailleurs;
Attendu que la société Trouve fait grief à l'arrêt de dire cette action recevable et fondée, alors, selon le moyen, que l'action qui tend à la modification du loyer après accord sur le principe du renouvellement est soumise à la prescription biennale; que le point de départ de la prescription de cette action est le jour où le bailleur a accepté le principe du droit au renouvellement ; qu'en cas de défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, il est réputé en avoir accepté le principe de sorte que le point de départ de la prescription de l'action qui tend ensuite à la modification du loyer est le jour où le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement; que, par acte du 14 octobre 1992, la société Ressemelage Trouve a signifié aux époux T une demande de renouvellement du bail; que ces derniers n'ont pas répondu dans les trois mois à cette demande de sorte qu'ils sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement le 15 janvier 1993 ; qu'ils avaient jusqu'au 15 janvier 1995 pour présenter par un mémoire une demande de modification du loyer; que leur mémoire présenté le 15 juin 1995 était donc postérieur au délai de prescription et leur action irrecevable; qu'en déclarant le contraire aux motifs que le point de départ de la prescription devait se situer à la date de prise d'effet du nouveau bail quand il se situe le jour où le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10, L. 145-11 et L. 145-60 du Code de commerce;
Mais attendu qu'ayant relevé que les parties s'étaient accordées sur une prise d'effet du nouveau bail à compter du terme d'usage du 24 juin 1993 et que l'acceptation du principe du renouvellement telle que réputée par l'article L. 145-10 du Code de commerce était intervenue avant cette date, différente de celle de l'expiration du bail précédent, la cour d'appel en a exactement déduit que le point de départ de la prescription devait se situer à la date de prise d'effet du nouveau bail et que le mémoire notifié le 12 juin 1995 par les bailleurs avait interrompu une prescription qui n'avait commencé à courir que le 24 juin 1993 ;}