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Le 10 juin 2009
Si, titulaire de ce seul permis, il procède ensuite à des ventes d'immeubles en l'état futur d'achèvement, il démontrera ainsi avoir obtenu par fraude le permis de construire ordinaire
{{Question.}} Concernant le retrait d’un permis de construire obtenu frauduleusement, vous évoquez régulièrement le fait que : « au moment de la délivrance du permis de construire, le pétitionnaire avait l’intention de diviser pour vendre un terrain pour la construction, en conservant une parcelle d’une superficie inférieure à celle prévue par la règle d’urbanisme. Il y aurait alors un risque de retrait du permis de construire, lequel retrait, en pareil cas, n’est pas enfermé dans un délai. Pour le maire, la difficulté est de prouver la fraude ».
Pouvez-vous vous m’indiquer quel texte de loi précise que si le pétitionnaire avait l’intention de diviser le terrain au moment de la délivrance du permis de construire la fraude est avérée ?
{{Réponse.}} Il n'y a pas de texte de loi, mais un principe "{{ {Fraus omnia corumpit} }}" et une jurisprudence.
Deux illustrations:
1/ Si, dans une demande de permis de construire, le pétitionnaire déclare qu'il a l'intention de diviser en jouissance le terrain d'assiette de la demande avant l'achèvement de la construction, le permis de construire devra être le permis spécial sur terrain à diviser.
Si dans sa demande, le même pétitionnaire déclare qu'il n'a pas cette intention, le permis de construire ordinaire pourra lui être délivré. Mais si, titulaire de ce seul permis, il procède ensuite à des ventes d'immeubles en l'état futur d'achèvement, il démontrera ainsi avoir obtenu par fraude le permis de construire ordinaire. Dans ce cas celui-ci ne créera aucun droit, ne sera pas consolidé par la prescription et pourra être retiré à tout moment par l'autorité qui l'aura délivré (CE, 20 janv. 1967, SCI des 4, 6 et 8, rue Léo-Delibes à Sceaux; 12 mars 1969, Rondanelli ; 17 mars 1976, Todeschini ; Cass. crim., 30 juin 1981).
En outre, comme il y aurait eu exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par le plan d'occupation des sols, seraient encourues les sanctions pénales prévues au Code de l'urbanisme, outre les risques d'interdiction des travaux et de démolition.
2/ Le Tribunal administratif de Nice a constaté que "{la construction par chaque coïndivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière, emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol reste indivise, tombe sous le coup des dispositions de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme}” (TA Nice, 28 juin 2001, n° 98-3792, 98-3793 et 98-4737, P. Ecora et a., SARL Phénicia et a. c/ Cne Villeneuve-Loubet). Poursuivant, le tribunal juge que la division en jouissance est constituée, même si chaque intéressé sollicite lui-même un permis de construire : "{l'opération projetée consiste en la réalisation de sept villas par sept propriétaires différents... alors même que les copropriétaires ont fait appel à un même entrepreneur et que la propriété du sol, y compris celui comportant les parties bâties, reste indivise, chacun des copropriétaires dispose sur le terrain correspondant à son lot d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété... cette division de terrain en vue de l'implantation de sept villas constitue un lotissement}" (TA Nice, 30 juin 2000, n° 99-3512, Patrick Boncompagni c/ Cne Saint-Laurent-du-Var. – TA Nice, 30 juin 2000, n° 99-3519, Sté Riviéra Conseil c/ Cne Saint-Laurent-du-Var). Le dossier de demande de permis de construire ne faisant pas apparaître cette division en jouissance, le tribunal en déduit que le permis délivré est entaché de fraude et que le maire, saisi en ce sens même après écoulement du délai de recours contentieux, était tenu de le retirer.
Bien entendu cette jurisprudence a été rendue sous l'emprise des anciens textes régissant les autorisations d'occuper le sol.
Vous remarquerez que, en partie contrairement à ce que nous avons écrit, l'autorité peut ne pas à avoir à prouver la fraude, quand la fraude se déduit de la réalisation du projet caché du pétitionnaire.
{{Question.}} Concernant le retrait d’un permis de construire obtenu frauduleusement, vous évoquez régulièrement le fait que : « au moment de la délivrance du permis de construire, le pétitionnaire avait l’intention de diviser pour vendre un terrain pour la construction, en conservant une parcelle d’une superficie inférieure à celle prévue par la règle d’urbanisme. Il y aurait alors un risque de retrait du permis de construire, lequel retrait, en pareil cas, n’est pas enfermé dans un délai. Pour le maire, la difficulté est de prouver la fraude ».
Pouvez-vous vous m’indiquer quel texte de loi précise que si le pétitionnaire avait l’intention de diviser le terrain au moment de la délivrance du permis de construire la fraude est avérée ?
{{Réponse.}} Il n'y a pas de texte de loi, mais un principe "{{ {Fraus omnia corumpit} }}" et une jurisprudence.
Deux illustrations:
1/ Si, dans une demande de permis de construire, le pétitionnaire déclare qu'il a l'intention de diviser en jouissance le terrain d'assiette de la demande avant l'achèvement de la construction, le permis de construire devra être le permis spécial sur terrain à diviser.
Si dans sa demande, le même pétitionnaire déclare qu'il n'a pas cette intention, le permis de construire ordinaire pourra lui être délivré. Mais si, titulaire de ce seul permis, il procède ensuite à des ventes d'immeubles en l'état futur d'achèvement, il démontrera ainsi avoir obtenu par fraude le permis de construire ordinaire. Dans ce cas celui-ci ne créera aucun droit, ne sera pas consolidé par la prescription et pourra être retiré à tout moment par l'autorité qui l'aura délivré (CE, 20 janv. 1967, SCI des 4, 6 et 8, rue Léo-Delibes à Sceaux; 12 mars 1969, Rondanelli ; 17 mars 1976, Todeschini ; Cass. crim., 30 juin 1981).
En outre, comme il y aurait eu exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par le plan d'occupation des sols, seraient encourues les sanctions pénales prévues au Code de l'urbanisme, outre les risques d'interdiction des travaux et de démolition.
2/ Le Tribunal administratif de Nice a constaté que "{la construction par chaque coïndivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière, emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol reste indivise, tombe sous le coup des dispositions de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme}” (TA Nice, 28 juin 2001, n° 98-3792, 98-3793 et 98-4737, P. Ecora et a., SARL Phénicia et a. c/ Cne Villeneuve-Loubet). Poursuivant, le tribunal juge que la division en jouissance est constituée, même si chaque intéressé sollicite lui-même un permis de construire : "{l'opération projetée consiste en la réalisation de sept villas par sept propriétaires différents... alors même que les copropriétaires ont fait appel à un même entrepreneur et que la propriété du sol, y compris celui comportant les parties bâties, reste indivise, chacun des copropriétaires dispose sur le terrain correspondant à son lot d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété... cette division de terrain en vue de l'implantation de sept villas constitue un lotissement}" (TA Nice, 30 juin 2000, n° 99-3512, Patrick Boncompagni c/ Cne Saint-Laurent-du-Var. – TA Nice, 30 juin 2000, n° 99-3519, Sté Riviéra Conseil c/ Cne Saint-Laurent-du-Var). Le dossier de demande de permis de construire ne faisant pas apparaître cette division en jouissance, le tribunal en déduit que le permis délivré est entaché de fraude et que le maire, saisi en ce sens même après écoulement du délai de recours contentieux, était tenu de le retirer.
Bien entendu cette jurisprudence a été rendue sous l'emprise des anciens textes régissant les autorisations d'occuper le sol.
Vous remarquerez que, en partie contrairement à ce que nous avons écrit, l'autorité peut ne pas à avoir à prouver la fraude, quand la fraude se déduit de la réalisation du projet caché du pétitionnaire.