Fausse déclaration dans l'acte sur l'existence d'un réseau d'assainissement

Les époux B, et donc la société AD-B, étaient parfaitement informés de la non conformité des installations d'assainissement de l'immeuble vendu, lequel a cependant été aliéné avec le mention expresse qu'il était raccordé au réseau public d'assainissement
Le 9 mars 2004, la société Vermont a acheté à la société AD-B un fonds de commerce d'hôtel restaurant, dénommé 'Le Goyen', sis à Audierne, pour un montant de 381.123 euro.

Le même jour, la SCI Les Quatre S a acheté à la société AD-B l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce d'hôtel restaurant, moyennant un prix de 762.245,09 euro.

Il était indiqué dans l'acte authentique de vente, au paragraphe 'assainissement', la mention suivante : {"{{Il résulte d'un certificat d'urbanisme délivré par la mairie d'Audierne qu'il existe un réseau public d'assainissement et que l'immeuble vendu y est raccordé}}".}

L'acte précisait également que les acquéreurs étaient informés d'un possible risque de dysfonctionnement des installations, équipements ou canalisations d'évacuation des eaux ou assainissement.

Au mois de mars 2005, la société Vermont s'est plainte auprès de la société AD-B de ce que l'hôtel n'était pas raccordé au réseau d'assainissement, et le 9 nov. 2005, elle l'a mise en demeure de prendre en charge les travaux de mise en conformité.

Une expertise amiable et une expertise judiciaire ont été réalisées.

L'acte authentique d'acquisition de l'immeuble, signé le 9 mars 2004, au rapport de Maître C, notaire, indiquait expressément en page 3 de la partie normalisée, au paragraphe intitulé "Assainissement", la clause ci-dessus rapportée.

Le certificat d'urbanisme, délivré le 18 févr. 2004 par la Mairie d'Audierne, également reproduit à l'acte en pages 8 et 9, mentionnait au titre de l'assainissement que l'immeuble était "desservi" au moyen d'un équipement public d'une "capacité suffisante".

La cour n'est pas saisie de l'action en responsabilité dirigée contre le notaire, laquelle fait l'objet d'une procédure distincte devant le TGI de Quimper, mais d'une demande de l'acquéreur de l'immeuble aux fins d'obtenir la condamnation du vendeur à prendre en charge les frais de raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées.

Considérant que pour s'opposer à cette demande, la société AD-B, qui conclut à son irrecevabilité, se prévaut de diverses clauses insérées à l'acte authentique, en pages 13 et 14, dans un paragraphe intitulé "Absence de conformité aux normes de sécurité et d'hygiène", dont les acquéreurs soutiennent qu'elles ne figuraient pas au compromis, (lequel n'a cependant pas été versé aux débats) , et mentionnant notamment :

{"Préalablement, le vendeur déclare, ce qui est une raison essentielle sans laquelle l'acquéreur n'aurait pas contracté, qu'il n'a reçu aucune injonction émise par les autorités administratives compétentes visant à interdire ou à restreindre l'exploitation de la cuisine (et ses dépendances) du bien vendu dans son état actuel pour les besoins d'un fonds de commerce d'hôtel restaurant."

"Il est expressément précisé qu'en sa qualité de professionnel, l'acquéreur reconnaît savoir pertinemment que le cuisine (et ses dépendances) de l'établissement vendu n'est pas conforme aux normes existantes en matière d'hygiène même si le vendeur, comme il est déclaré, n'a reçu aucune demande, mise en demeure ou injonction de mise aux normes de la part des autorités compétentes."

"Monsieur et Madame V., associés de la SCI acquéreur..... reconnaissent avoir été informés par le vendeur d'un possible risque de dysfonctionnement des installations, équipements ou canalisations d'évacuation des eaux ou d'assainissement."}

L'acte relatait la visite d'un responsable technique des services municipaux, lequel n'avait décelé aucun dysfonctionnement quelconque.

Il poursuivait :

{"...... connaissance prise de cette situation, l'acquéreur dispense le vendeur de toute nouvelle diligence à ce sujet et déclare faire seul son affaire de ce risque, sans recours contre le vendeur."}

Qu'il était enfin précisé :

{"En conséquence, il est expressément convenu et accepté par l'acquéreur que ce dernier fera seul son affaire de cette situation, qu'en particulier, il fera seul son affaire de la mise aux normes de l'établissement et subira seul les conséquences d'une éventuelle injonction de mise aux normes émanant des autorités."

"Par suite, il est expressément convenu et accepté par l'acquéreur qu'il prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouvent, de telle sorte que ni le vendeur, ni Monsieur et Madame B. ne soient jamais inquiétés ni recherchés à ce sujet."}

Mais considérant qu'en l'espèce, le litige qui oppose les parties ne concerne pas un éventuel dysfonctionnement des installations de cuisine de l'immeuble vendu, mais une absence de raccordement de celui-ci aux différents réseaux d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées.

La demande de la SCI Les Quatre S est donc bien recevable, la clause de non recours pour cause de dysfonctionnement des installations de cuisine n'étant pas applicable.

Considérant que cette absence de raccordement a été parfaitement et complètement constatée, tant dans le rapport d'expertise amiable de Monsieur T., déposé le 6 juillet 2006, que dans le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur Yves F., déposé le 30 septembre 2008.

Aucun dysfonctionnement n'a d'ailleurs été décelé, le dispositif en place, bien que non conforme, fonctionnant parfaitement.

Considérant que les époux B., qui exploitaient les lieux depuis 1970, étaient informés des importants travaux réalisés par la commune d'Audierne aux fins de réalisation d'un réseau public d'assainissement, avec pose de deux antennes, tabourets syphoïdes concernant leur immeuble.

Quand bien même la Mairie d'Audierne, pour des raisons qui lui sont propres, aurait été négligente en n'invitant pas les gérants du restaurant à effectuer les travaux de mise aux normes et de raccordement au réseau public d'assainissement, il appartenait à ces derniers d'en prendre l'initiative, quel qu'en soit le coût.

Cette situation a perduré, les époux B, propriétaires de l'immeuble, demandant à une entreprise spécialisée, de procéder régulièrement à un vidage des fosses, le surplus s'écoulant directement dans le port d'Audierne, au mépris des règles les plus élémentaires d'hygiène, étant observé en outre que les eaux pluviales et les eaux vannes étaient mélangées dans les fosses.

{{Les époux B, et donc la société AD-B, étaient parfaitement informés de la non conformité des installations d'assainissement de l'immeuble vendu, lequel a cependant été aliéné avec le mention expresse qu'il était raccordé au réseau public d'assainissement.}}

Les acquéreurs, bien qu'ayant visité les lieux, ne pouvaient avoir connaissance de cette circonstance, laquelle constitue bien un vice caché affectant l'immeuble vendu, et dont la société AD-B, qui ne développe aucune argumentation juridique sur ce point, doit répondre, et ceci sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer, ni de renvoyer la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Quimper, saisi d'une action distincte en responsabilité contre le notaire rédacteur de l'acte de vente.

L'expert judiciaire, aux conclusions duquel il est expressément référé, à chiffré à 133.086,56 euro le coût des travaux de raccordement, ce raccordement étant désormais exigé par la Mairie d'Audierne, ainsi qu'il résulte d'une mise en demeure adressée le 9 novembre 2005 aux propriétaires de l'immeuble.

Le jugement entrepris, qui est entré en voie de condamnation pour ce montant, sera donc confirmé.