Garantie d'achèvement en cas de vente en EFA dans le cadre d'une coopérative

Si la société n'a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d'un contrat conforme à l'article L. 261-3 est obligatoire, mais que ce contrat doit comporter les énonciations prévues à l'article L. 213-8 du Code de la construction et de l'habitation et non pas celles prévues à l'article L. 261-11 du même code relatif à la vente en l'état futur d'achèvement
La ministre du Logement a été interrogé pour savoir si les obligations de garantie financière propres à la VEFA s'appliquent aux opérations d'autopromotion (ou habitat participatif) réalisées dans le cadre d'un montage combinant une société civile coopérative de construction vente et la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). La maîtrise d'ouvrage est assumée collectivement et exclusivement par la collectivité des acquéreurs de lots, tous regroupés dans une société civile de coopérative de construction-vente (SCCCV) ; en même temps, les acquéreurs de lots achètent leur lot à titre individuel, par un contrat de VEFA conclu avec la SCCCV.

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L'article L. 213-5 du Code de la construction et de l'habitation dispose que le transfert de propriété par une société coopérative de construction à un associé, s'il résulte d'une convention distincte du contrat de société, s'opère conformément aux dispositions de l'article 1601-3 du Code civil relatif au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, reproduit à l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation. Si le mécanisme de transfert de propriété ainsi que les modalités de paiement du prix sont les mêmes que ceux d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement définis à l'article L. 261 3, le contrat de vente mentionné à l'article L. 213-5 précité diffère toutefois du contrat de vente en l'état futur d'achèvement classique. En effet, le même article prévoit que si la société n'a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d'un contrat conforme à l'article L. 261-3 est obligatoire, mais que ce contrat doit comporter les énonciations prévues à l'article L. 213-8 du Code de la construction et de l'habitation et non pas celles prévues à l'article L. 261-11 du même code relatif à la vente en l'état futur d'achèvement. En outre, l'article L. 213-4 du même code impose à une telle société une garantie de financement et de souscription. Cette obligation est satisfaite si, pour chaque tranche du programme prévu par les statuts, le nombre d'associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l'ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis. Il ressort de l'analyse de ces dispositions que l'obligation de garantie financière d'achèvement ou de remboursement relative à la vente en l'état futur d'achèvement n'est pas applicable au contrat de vente prévu à l'article L. 213-5 précité. Ce dernier est soumis à une réglementation qui lui est propre, avec des énonciations obligatoires et une garantie particulières.