Honoraire de négociation dû par le preneur en place exerçant son droit de préemption

Par acte authentique régularisé en l'étude de maître Francis B. notaire, les 28 octobre et 2 décembre 1977, régulièrement publié aux hypothèques de SOISSONS, M. Didier C s'est vu donner à bail pour une durée de 18 ans commençant à courir le 11 novembre 1977 pour s'achever à pareille époque de l'année 1995 des parcelles de terre sises à MONTIGNY SUR MARLE et LA NEUVILLE BOSMONT pour une superficie totale de 239 ha 29 a 85 ca.

A défaut de congé, le bail s'est, conformément aux dispositions de l'art. L 411-50 du Code rural et de la pêche maritime, tacitement renouvelé pour une durée de 9 années expirant le 11 novembre 2004.

Par acte authentique régularisé en l'étude du même notaire,  le 11 décembre 2003, Mme Madeleine M veuve D et Mme Dominique D épouse M se sont engagées à vendre au profit de M. et Mme Michel G l'ensemble des dites parcelles de terre objet du bail d'une superficie totale de 239 ha 29 a 85 ca moyennant le prix de 1'276'830 euro.

Par avenant régularisé en l'étude du même notaire, le 16 janvier 2004, il a été précisé que la promesse portait en définitive sur seulement 228 ha 16 a 87 ca de terre au prix de 1'217'444 euro, les autres conditions de la promesse étant inchangées.

Par acte d'huissier en date du 11 mai 2004, le notaire a notifié au preneur en place, en application des dispositions de l'article L412-8 du Code rural et de la pêche maritime, le projet de la vente convenue.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 mai 2004, le fermier a régulièrement informé les propriétaires indivis de son intention d'exercer son droit de préemption avec révision de prix et parallèlement a saisi par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Laon.

L'affaire a été portée devant la cour d'appel en raison d'un litige relatif aux honoraires de négociation dus au notaire par l'acquéreur définitif.

Dès lors que le fermier acquéreur de parcelles de terres agricoles invoque la faute délictuelle du notaire rédacteur de l'acte authentique de cession de ces dernières à l'appui de sa demande de restitution de l'émolument de négociation indûment perçu par l'officier public et ministériel, l'application des dispositions de l'art. 1376 ancien du Code civil ne peut être écartée sans rechercher au préalable si le notaire instrumentaire n'a pas commis une telle faute à l'origine de son acceptation indue de l'émolument litigieux. Conformément aux dispositions de l'article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime, le notaire est en l'espèce tenu d'une obligation d'information légale de résultat. Le notaire ne pouvait ainsi modifier de son propre chef les conditions de vente alors que le projet initial ne comportait aucune mention relative au paiement par l'acquéreur d'une commission, d'un émolument ou d'un honoraire de négociation.

Par ailleurs, le notaire ne peut invoquer l'art. 11 du tarif des notaires qui impose la réunion de trois conditions cumulatives (existence d'un mandat écrit, recherche et découverte du cocontractant) pour pouvoir percevoir un honoraire de négociation. En l'espèce, l'acquéreur requérant était le fermier en place. Le notaire n'a effectué aucune recherche et connaissait parfaitement le fermier en place pour avoir rédigé le bail rural dont il a bénéficié. Il ne pouvait donc exiger du fermier en place un émolument de négociation, ce qui n'interdit pas aux parties d'en décider autrement dans le cadre de leurs négociations. Or, l'acquéreur a accepté de prendre en charge les frais de négociation dans le cadre de négociations intervenues entre les parties, sans que son consentement ait été vicié. Ces frais ne constituent donc pas un paiement indu au sens de l'art. 1376 ancien du Code civil. Confirmant la décision entreprise, la cour rejette en conséquence sa demande de restitution de l'émolument litigieux.