Illicite la remise par l’agent immobilier de fonds appartenant à son client sans mandat exprès

Un acquéreur signe une promesse unilatérale de vente notariée. L’acte, avant-contrat, prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation de 410'000 EUR pour le cas où la vente ne serait pas signée à la date convenue. L’agent immobilier avance la moitié de cette somme à l’acquéreur et la verse pour son compte au notaire. Deux mois plus tard, l’acquéreur se substitue un tiers dans le bénéfice de la promesse de vente. Finalement, la vente ne se fait pas et le notaire verse au promettant les 205'000 EUR à titre d’indemnité d’immobilisation. L’agent immobilier assigne le bénéficiaire initial de la promesse de vente et le notaire en remboursement de cette somme.

La cour d’appel rejette sa demande sur le fondement des art. 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et 76 du décret du 20 juillet 1972 qui interdisent à l’agent immobilier de recevoir, détenir et remettre une somme d’argent sans mandat exprès.

La Cour de cassation confirme en partie la décision.

En remettant les fonds au notaire pour le paiement d’une partie de l’indemnité d’immobilisation, l’agent immobilier a disposé des fonds prêtés à l’acquéreur alors qu’il ne disposait d’aucun mandat écrit de sa part l’y autorisant. La cour d’appel a justement jugé que ce versement était illicite. En revanche, elle ne pouvait pas affirmer que l’illicéité du versement s’opposait à toute restitution de la somme prêtée par l’acquéreur. Le caractère illicite, mais non immoral du versement, ne privait pas l’agent immobilier de son droit de restitution de la somme prêtée en application de l’art. 1902 du Code civil. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d'appel sur ce point seulement.