Immeuble construit sur d'anciennes carrières : devoir de conseil de l'agent immobilier et du notaire

M. M a acquis un terrain à l'Haye-les-Roses sur lequel étaient édifiées deux maisons vétustes, pour le prix de 177'500 euro, selon acte notarié du 14 juin 2007 établi par maître M de la SCP de notaire à Dourdan.

Le 29 septembre 2011, M.M a obtenu un permis de construire notamment pour la surélévation de la maison et a débuté les travaux mais il a dû les interrompre à la suite d'une injonction de la mairie du 10 avril 2012 de suspendre ceux-ci jusqu'à ce qu'il justifie de la réalisation de travaux de consolidation souterraine, conformément aux prescriptions du permis de construire, la maison étant bâtie sur d'anciennes carrières de gypse.

M. M a revendu le bien immobilier en l'état au prix de 175'000 euro, le 21 janvier 2014.

Estimant ne pas avoir été informé de l'existence de ces anciennes carrières, M.M a fait assigner en responsabilité et en indemnisation le notaire et son assureur, la société MMA, ainsi que l'agence immobilière, la société Immola intervenue en aval.

Par un jugement du 15 janvier 2016, le TGI de Créteil a débouté M.M de ses demandes et l'a condamné à payer au notaire la somme de 1'000 euro sur le fondement de l'art. 700 CPC.

M. M a formé appel de cette décision à l'encontre de la société MMA et de la société Immola, le 25 février 2016.

L'acheteur du bien immobilier ayant dû interrompre les travaux à la suite d'une injonction de la mairie, en ce que la maison était bâtie sur d'anciennes carrières, doit être débouté de son action en responsabilité dirigée contre l'agence immobilière et contre le notaire.

Si l'acheteur reproche à l'agence immobilière de ne pas l'avoir averti du fait que le terrain se trouvait dans une zone de carrières, la promesse de vente a pour objet de constater l'accord des parties tout en leur accordant un délai afin de leur permettre de réaliser les démarches leur incombant. Dans ce cadre, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas être en mesure de fournir à l'acquéreur, le jour même de la promesse, l'ensemble des informations nécessaires dès lors qu'elle prend le soin de réserver ses droits par une condition suspensive. Or, la promesse de vente contient une condition suspensive stipulée au seul profit de l'acquéreur que la note de renseignements d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. Cette clause préservait ainsi les intérêts de l'acheteur dans l'hypothèse où les documents d'urbanisme obtenus ultérieurement révélaient une circonstance rendant l'immeuble impropre à sa destination. La faute de l'agence immobilière n'est donc pas caractérisée.

Quant à la responsabilité du notaire, il apparaît que l'acte notarié établi est accompagné d'un ensemble d'annexes dont la note de renseignements d'urbanisme et l'état des risques naturels et technologiques. Ce premier document mentionne de façon apparente et lisible que le terrain est situé dans une zone d'anciennes carrières et le second fait état de mouvements de terrain. L'acte notarié mentionne que ces annexes ont été portées à la connaissance de l'acquéreur et ajoute que celui-ci reconnaît avoir reçu du notaire toutes explications et éclaircissements sur la portée, l'étendue et les effets des charges, prescriptions et limitations d'urbanisme. Le notaire a donc rempli son obligation d'information et de conseil envers l'acheteur qui ne démontre pas avoir avisé ce dernier qu'il entendait réaliser des travaux de grande ampleur.