Indemnisation par l'acquéreur de l'agent immobilier évincé. Les arrêts se suivent et se contredisent

La conclusion d'un mandat non exclusif de rechercher un bien permet au seul mandataire par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue d'être rémunéré. Néanmoins, le mandataire initial peut prétendre à des dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition.

Monsieur Luc C soutient que le mandat de recherche conféré à la société Century 21 n'était qu'un mandat de recherche simple et sans exclusivité, et que lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue. Il rappelle que la société Century 21 lui a proposé le bien litigieux pour un prix de 1 069 000 EUR alors que la société Le G le lui a proposé 4 mois auparavant pour un prix annoncé de 800 000 EUR, alors qu'il était de son intérêt et de celui de la société Madison de conclure la vente au meilleur prix. Il conteste toute fraude du fait de la constitution de la société Madison pour faire l'acquisition du fonds de commerce en question, cette société étant dédiée à l'exploitation du fonds.

La société Century 21 soutient que le mandant s'était expressément interdit de traiter directement ou indirectement une affaire ayant été présentée par elle au cours du mandat, ce qui est pourtant le cas puisque Monsieur C n'a pas conclu la vente du fonds de commerce par son intermédiaire et a constitué une société pour tenter de dissimuler cette violation des stipulations contractuelles.

En l'espèce, le mandat de recherche d'un bien donné le 25 mai 2011 par Monsieur C à la société Century 21 est un mandat sans exclusivité.

Si le mandant qui a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, celui-ci peut prétendre à des dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte-tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition.

Le mandat donné par Monsieur C à la société Century 21 prévoit en particulier, dans ses conditions générales, que le mandant "s'interdit, même après résiliation ou expiration du mandat, de traiter directement ou indirectement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat".

Par le bon de visite n°40372 du 23 septembre 2011, Monsieur C s'est expressément engagé à ne traiter l'achat d'un bien qui lui était alors présenté - parmi lesquels figure celui qui sera ultérieurement acquis par la société Madison - "que par le seul intermédiaire de l'agence Century 21 Horeca Paris, même après l'expiration des mandats correspondants".

En faisant l'acquisition du bien en question par l'intermédiaire d'un autre mandataire que la société Century 21, Monsieur C n'a pas respecté l'engagement qu'il avait librement pris à l'égard de cette société, ce qui caractérise la faute.

Le fait que la société L Conseils, par l'intermédiaire de laquelle Monsieur Luc C a conclu la vente, lui ait fait visiter le bien avant la société Century 21 et pour un prix inférieur ne saurait écarter l'engagement pris par Monsieur C à l'égard de la société Century 21.

Ici, le mandat donné par le mandant à l'agent immobilier prévoit, dans ses conditions générales, que le mandant "s'interdit, même après résiliation ou expiration du mandat, de traiter directement ou indirectement une affaire ayant été présentée par le mandataire en cours du mandat". En faisant l'acquisition du bien en question par l'intermédiaire d'un autre mandataire que celui auprès duquel il s'était engagé, le mandant n'a pas respecté l'engagement qu'il avait librement pris à l'égard de cette société, ce qui caractérise la faute.

Le montant de la clause pénale stipulé par les parties doit être modéré dès lors que son montant apparaît excessif au vu du préjudice subi. En l'espèce, les conditions générales du mandat de recherche donné par le mandant au mandataire prévoient qu'en cas de non-respect de ses obligations, le mandant "s'engage expressément à verser au mandataire... une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la fraude". Néanmoins, ce montant ramenée à 49 359 EUR apparaît excessif au vu du préjudice subi par le mandataire, et le montant de 25 000 EUR retenu en 1re instance sera confirmé.