Par acte notarié du 30 janvier 2013, passé par B, notaire associé, avec le concours de R, notaire associé assistant les époux El B, ceux-ci ont promis de vendre aux époux T un appartement et deux caves situées, dans un immeuble en copropriété, [...] (16e arrondissement), outre un emplacement de parking et un box au sous-sol d'un autre immeuble situé [...], moyennant le prix de 2'840'000 euro. L'acte était conclu sous conditions suspensives, en particulier celle de l'obtention par les bénéficiaires, avant le 22 mars 2013, de crédits bancaires pour financer le prix
Les parties sont convenues de fixer à 285'000 euro le montant de l'indemnité d'immobilisation, sur lequel la somme de 142'500 euro a été immédiatement versée par les époux T et séquestrée en l'étude de R.
La promesse était consentie pour une durée expirant le 17 avril 2013.
En l'absence de levée d'option à cette date, les époux El B se sont prévalus de la caducité de la promesse et ont réclamé le paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation.
Par assignation délivrée le 4 juillet 2013 aux époux T et dénoncée aux notaires, les époux El B reprochant aux défendeurs de n'avoir pas justifié du dépôt d'une demande de financement dans le mois de la signature de la promesse, ni de la réception d'une offre de prêt avant le 27 mars 2013 - date butoir prorogée par accord des parties de la date de réalisation de la condition suspensive- ni d'avoir 'réalisé la mutation avant le 17 avril 2013 ont réclamé l'indemnité d'immobilisation outre des dommages et intérêts complémentaires. Les époux T. ont alors appelé la société BNP PARIBAS en intervention forcée ; cette instance a été jointe à la principale.
La cour d'appel dit que doit être déclarée nulle, la clause de condition suspensive d'obtention de prêt imposant au bénéficiaire des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences légales. Mais :
Précisions, selon l'arrêt :
Aux termes de la conditions suspensive de l'avant-contrat, le montant maximum emprunté était de 770'000 euro en prêt relais remboursable en deux années et de 550'000 euro en prêt amortissable remboursable en 15 ans maximum, étant précisé que le taux d'intérêt annuel maximum sans assurance était dans tous les cas fixé à 3,5%. Les époux T. devaient justifier du dépôt de demandes de prêts auprès d'au moins deux établissements de crédit.
En application des dispositions de l'art. L 312-16 du code de la consommation, en vigueur lors de la signature de l'avant contrat notarié litigieux, lorsqu'un tel acte indique que le prix est payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par ce même code, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou de prêts qui en assument le financement ; la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte, et, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.
Ces dispositions d'ordre public obligent à déclarer nulle toute obligation contractuelle de nature à accroître les exigences de ce texte.
En l'espèce il convient de constater que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par le bénéficiaire dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s'obligeant à justifier au promettant du dépôt du ou des dossiers de demandes de prêts à première demande et par tout moyen de preuve écrite, l'obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire qui devait se prévaloir, au plus tard à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, étant précisé que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas rapporté la justification requise dans un délai de 8 jours suivant la mise en demeure qui lui en serait faite par le promettant, ce dernier pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse, le bénéficiaire pouvant encore jusqu'à l'expiration du délai de 8 jours renoncer au bénéfice de la condition suspensive.
Il convient donc de retenir que l'inobservation de cette obligation d'information ne pouvait avoir pour effet d'entraîner la caducité de l'avant-contrat, alors que le caractère d'ordre public de l'art. L. 312-16 du code de la consommation interdisait la stipulation d'obligations contractuelles imposées au bénéficiaire de nature à accroître les exigences du texte ; c'est pourquoi, conformément à ce texte, il convient de retenir que l'acte notarié du 30 janvier 2013 a prévu en définitive que la promesse ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d'offre de prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive s'achevant initialement le 22 mars 2013, date prorogée d'accord entre les parties au 27 mars 2013.
Le jugement ne peut donc être approuvé d'avoir retenu que la clause de condition suspensive d'obtention de prêt n'a été qu'un aménagement contractuel licite des dispositions susvisées du code de la consommation.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 16 juin 2017, RG N° 16/02166