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Le 01 juin 2012
Selon l'expert qui n'est pas contredit par les parties, ces désordres compromettent la solidité de la toiture ou de la construction. Ils constituent des vices qui n'ont été découverts par les acquéreurs qu'après la vente lorsqu'ils ont fait intervenir des entreprises pour poursuivre les travaux, l'immeuble ayant été acquis non achevé au stade du hors d'eau hors d'air.
Il résulte de la combinaison des art. 1641 et 1643 du Code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l'usage auquel l'acheteur la destinait et que les parties peuvent en principe exclure ou limiter la garantie à condition que le vendeur n'ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se séparait, cette règle souffrant notamment d'une exception dans les relations entre professionnel et consommateur, le vendeur qui par sa profession ne pouvait ignorer les vices étant assimilé au vendeur qui les connaissait.
Le compromis de vente signé le 1er déc. 2003 entre M. et Mme T, d'une part, et M. et Mme P, d'autre part, prévoit que si la vente se réalise l'acquéreur sera tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment de l'état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices même cachés de vétusté ... le tout sauf si le vendeur peut être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il y a lieu à application des dispositions des art. 1792 et suivants du Code civil.
L'acte authentique du 11 mars 2004 contient une même clause de non-garantie ainsi rédigée: "{l'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées soit de l'état des biens, de l'immeuble dont ils dépendent des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés.}"
En conclusion de son rapport, l'expert judiciaire a identifié les désordres suivants:
*une insuffisance de fixation de la fausse panne faîtière
*une dégradation et des malfaçons du béton du balcon/terrasse
*un défaut dans le scellement/encastrement des pannes sablières de l'auvent de terrasse
*une absence de chaînage en arases horizontales des hauts des murs latéraux qu'il qualifie de non conformités aux règles de l'art des ouvrages en maçonnerie
*une absence des armatures de renfort réglementaire sur la totalité de l'ouvrage qu'il qualifie de non-conformité à la réglementation sur la prévention des risques parasismiques.
Selon l'expert qui n'est pas contredit par les parties, ces désordres compromettent la solidité de la toiture ou de la construction. Ils constituent des vices qui n'ont été découverts par les acquéreurs qu'après la vente lorsqu'ils ont fait intervenir des entreprises pour poursuivre les travaux, l'immeuble ayant été acquis non achevé au stade du hors d'eau hors d'air.
Aucun élément ne démontre que M. T, vendeur, qui est médecin est intervenu à l'occasion des travaux à l'origine des vices. Si Mme T est agent immobilier et si son nom apparaît sur la plupart des documents relatifs à la construction, il convient de relever qu'elle a fait appel à des professionnels, architecte pour les plans du permis de construire, maître d'œuvre d'exécution pour le suivi, et entreprises pour le gros-œuvre et le lot charpente couverture et que rien ne démontre qu'elle s'est immiscée dans les travaux et qu'elle a des compétences techniques particulières. Dès lors elle ne saurait être considérée comme un professionnel.
Le fait que Mme T ait refusé de signer le procès-verbal de réception qui lui était présenté par le maître d''uvre d'exécution le 20 nov. 2003 et n'ait pas fourni d'explication sur cette attitude et qu'elle ait été assistée de son neveu, salarié de l'entreprise de gros-œuvre comme conducteur de travaux, ne permettent pas de caractériser l'éventuelle connaissance de Mme T de l'existence des vices dans la mesure où l'intervention du neveu n'est pas clairement précisée et où le silence de Mme T n'est pas une preuve suffisante de cette connaissance.
La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit trouver à s'appliquer.
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- C.A. de Grenoble, 2e Ch. civ., 22 mai 2012 (R.G. N° 08/01768)
Il résulte de la combinaison des art. 1641 et 1643 du Code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l'usage auquel l'acheteur la destinait et que les parties peuvent en principe exclure ou limiter la garantie à condition que le vendeur n'ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se séparait, cette règle souffrant notamment d'une exception dans les relations entre professionnel et consommateur, le vendeur qui par sa profession ne pouvait ignorer les vices étant assimilé au vendeur qui les connaissait.
Le compromis de vente signé le 1er déc. 2003 entre M. et Mme T, d'une part, et M. et Mme P, d'autre part, prévoit que si la vente se réalise l'acquéreur sera tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment de l'état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices même cachés de vétusté ... le tout sauf si le vendeur peut être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il y a lieu à application des dispositions des art. 1792 et suivants du Code civil.
L'acte authentique du 11 mars 2004 contient une même clause de non-garantie ainsi rédigée: "{l'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées soit de l'état des biens, de l'immeuble dont ils dépendent des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés.}"
En conclusion de son rapport, l'expert judiciaire a identifié les désordres suivants:
*une insuffisance de fixation de la fausse panne faîtière
*une dégradation et des malfaçons du béton du balcon/terrasse
*un défaut dans le scellement/encastrement des pannes sablières de l'auvent de terrasse
*une absence de chaînage en arases horizontales des hauts des murs latéraux qu'il qualifie de non conformités aux règles de l'art des ouvrages en maçonnerie
*une absence des armatures de renfort réglementaire sur la totalité de l'ouvrage qu'il qualifie de non-conformité à la réglementation sur la prévention des risques parasismiques.
Selon l'expert qui n'est pas contredit par les parties, ces désordres compromettent la solidité de la toiture ou de la construction. Ils constituent des vices qui n'ont été découverts par les acquéreurs qu'après la vente lorsqu'ils ont fait intervenir des entreprises pour poursuivre les travaux, l'immeuble ayant été acquis non achevé au stade du hors d'eau hors d'air.
Aucun élément ne démontre que M. T, vendeur, qui est médecin est intervenu à l'occasion des travaux à l'origine des vices. Si Mme T est agent immobilier et si son nom apparaît sur la plupart des documents relatifs à la construction, il convient de relever qu'elle a fait appel à des professionnels, architecte pour les plans du permis de construire, maître d'œuvre d'exécution pour le suivi, et entreprises pour le gros-œuvre et le lot charpente couverture et que rien ne démontre qu'elle s'est immiscée dans les travaux et qu'elle a des compétences techniques particulières. Dès lors elle ne saurait être considérée comme un professionnel.
Le fait que Mme T ait refusé de signer le procès-verbal de réception qui lui était présenté par le maître d''uvre d'exécution le 20 nov. 2003 et n'ait pas fourni d'explication sur cette attitude et qu'elle ait été assistée de son neveu, salarié de l'entreprise de gros-œuvre comme conducteur de travaux, ne permettent pas de caractériser l'éventuelle connaissance de Mme T de l'existence des vices dans la mesure où l'intervention du neveu n'est pas clairement précisée et où le silence de Mme T n'est pas une preuve suffisante de cette connaissance.
La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit trouver à s'appliquer.
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- C.A. de Grenoble, 2e Ch. civ., 22 mai 2012 (R.G. N° 08/01768)