La clause du règlement de copropriété qui interdit la division de lots n'est pas contraire aux dispositions d'ordre public

 

M. Frédéric G. a acquis le 5 mai 2008 un appartement de deux pièces (1ot n°35), d'une superficie loi Carrez de 51,70 m², situé au 2ème étage du bâtiment sur cour de l'immeub1e soumis au statut de la copropriété situé [...].

Suivant acte reçu le 25 juillet 2019 par Maître T., notaire, contenant notamment liquidation de régime matrimonial, la propriété du lot n° 35 a été transférée à Mme Anne G..

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n° 35 est désigné de la manière suivante : "un appartement au 2ème étage du bâtiment sur cour à droite, comprenant : entrée, deux pièces principales, cuisine, débarras, water-closet, et un droit de copropriété dans les parties communes de 189/10. 000èmes", étant précisé que l'appartement dispose de deux entrées distinctes.

Au cours de l'été 2008, M. Frédéric G. a entrepris des travaux dans son appartement pour procéder à sa division matérielle en deux appartements distincts.

Par courrier du 5 janvier 2012, il a informé le syndic de la copropriété qu'il désirait procéder à la division juridique de son lot, pour constituer deux nouveaux lots de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2012, le cabinet M. Schwob, syndic, a rappelé a M. Frédéric G., les termes du règlement de copropriété, interdisant tant la division matérielle que la division juridique d'un lot de copropriété.

Par courrier du 23 juin 2015, le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. G., de restituer son unité à son lot n° 35 et de cesser toute activité de location meublée de courte durée du type Airbnb.

Par acte d'huissier du 23 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. G. en restitution du lot dans son unité d'origine et remise en état des lieux.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné M. Frédéric G. à restituer au lot n°35 de l'immeuble situé [...], son unité d'origine de sorte qu'il ne constitue plus qu'un seul logement, et à procéder à la remise en l'état antérieur des lieux, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et aux frais de M. G., dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois,

- débouté M. Frédéric G. de sa demande de réputer non écrite la clause d'interdiction de division des lots, de modification du règlement de copropriété et de dommages intérêts,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- condamné M. Frédéric G. aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] la somme de 5.000 EUR par application de l'article 700 du même code,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

M. Frédéric G. a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2018.

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La clause du règlement de copropriété qui interdit la division de lots n'est pas contraire aux dispositions d'ordre public des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965 et est justifiée par la destination d'habitation de l'immeuble dans un quartier à forte pression touristique ; il y a donc lieu de débouter le copropriétaire de sa demande aux fins de voir réputée non écrite la clause au terme de laquelle "la subdivision matérielle d'un appartement en plusieurs logements distincts, même sans division juridique, est interdite".

Le règlement de copropriété étant un quasi contrat soumis la volonté des parties, seule l'assemblée générale est compétente pour statuer sur d'éventuelles modifications ; le copropriétaire doit être débouté de sa demande de modification du règlement de copropriété par le tribunal.

Mais :

Les travaux réalisés par le copropriétaire consistant à diviser son lot en deux appartements distincts l'ont été en infraction au règlement de copropriété, peu importe qu'ils aient ou non affecté les parties communes. Ainsi, il doit être condamné, par application de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à restituer à son appartement son unité d'origine de sorte qu'il ne constitue plus qu'un seul logement, et à procéder à la remise en l'état antérieur des lieux, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et à ses frais, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 200 EUR par jour de retard pendant trois mois.