La clause prévoyant des travaux exécutés par le locataire ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques de décence exigées par la loi

Le 2 avril 2010,  M. Gilbert R. a consenti à M. Patrick B. un contrat de location sur un local à usage d'habitation non meublé, situé [...], à effet au 1er mai 2010, moyennant le paiement d'un loyer de 600 EUR.

Le contrat stipulait une clause de travaux.

Ainsi, compte tenu des importants travaux mis à la charge du locataire, le loyer mensuel de 600 EUR n'était prévu comme exigible qu'à compter du 1er mai 2013, soit trois ans après l'entrée dans les lieux.

M. Daniel G., Mme Flora M. épouse G., M. Jean-Louis M., Mme Priscilla M., Mme Hsueh-Chen C., Mme Suzanne M. épouse W., M. Gérard P., Mme Jacqueline P. et Mme Josette P., héritiers de Gilbert R., décédé le 29 mai 2010, ont vendu le logement loué le 13 octobre 2016, le transfert de propriété étant intervenu le 20 janvier 2017.

Il a, alors, été convenu avec l'acquéreur qu'ils conserveraient le bénéfice des loyers dus et non payés au jour de la réalisation de la vente.

Malgré la mise en demeure faite à M. B. le 24 octobre 2016, ce dernier ne devait pas régler la dette locative ; il restait redevable, selon le décompte des bailleurs, de la somme de 26.787,10 EUR au titre des loyers impayés du mois de mai 2013 au 20 janvier 2017.

Par acte délivré le 16 août 2017, M. Daniel G., Mme Flora M., épouse G., M. Jean-Louis M., Mme Priscilla M., Mme Hsueh-Chen C., Mme Suzanne M., épouse W., M. Gérard P., Mme Jacqueline P. et Mme Josette P., venant aux droits de Gilbert R., et représentés par le Cabinet généalogique Xavier B., (les héritiers de Feu Gilbert R.) ont fait citer M. Patrick B. devant le TGI de Paris.

Il se déduit de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la clause prévoyant des travaux exécutés par le locataire ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques de décence exigées par la loi et ne doit pas être un prétexte à la location d'un logement indécent ou insalubre.

C'est en vain que le preneur soutient que la clause de travaux est nulle au motif que le logement était indécent lors de la conclusion du bail. En effet, les seuls éléments produits par le locataire résident dans trois photographies qui auraient été, selon lui, prises lors de la remise du bien. Ces clichés, non datés, représentent, sans certitude quant à l'identification des lieux, des pièces très encombrées, et sont proposées en comparaison avec d'autres photos, ni datées ni précises quant aux lieux, permettant de distinguer les différentes pièces lumineuses et vides qui seraient celles, actuelles, de l'appartement litigieux. Aucun constat d'huissier n'a été dressé qui apporterait la preuve authentique de l'indécence alléguée et permettrait d'apprécier la réalité tant de l'état du logement lors de l'entrée dans les lieux, que la nature des travaux réalisés. La clause de travaux du contrat litigieux indiquait : « le logement n'étant pas équipé d'espace de toilettes, ni wc, ni pourvu d'électricité, le locataire va entreprendre les travaux nécessaires pour rendre habitable et remettre aux normes le logement ». La prise de possession des lieux était reportée de six mois et le locataire, en contrepartie des travaux, bénéficiait de la jouissance gratuite des lieux pendant trois ans.

Il résulte de ces clauses que l'occupation des lieux loués ne prendrait effet qu'après exécution des travaux de rénovation - la délivrance du bien à titre d'habitation correspondant à la seconde phase du contrat, phase intervenant postérieurement à la rénovation de l'appartement, elle-même entendue comme condition de l'occupation à titre de location. Il s'ensuit que dans cette seconde phase - qui seule correspond à la location du bien aux fins d'habitation - le bailleur a rempli son obligation de délivrer un logement décent en application de l'article 6 de la loi de 1989.