La Cour de Chambéry démolit la copropriété dite horizontale

Aux termes de l'art. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ». En l'espèce, il n'existe pas de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En réalité, il n'y a pas de parties communes, mais seulement la propriété indivise d'un sol. Il s'ensuit que l'immeuble litigieux ne paraît pas relever du statut de la copropriété, mais d'une indivision. En conséquence, l'acte d'assignation qui a été signifié à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble litigieux, personne morale inexistante à cette date, est nul et de nul effet comme entaché d'un vice de fond.

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Aux termes de l'art. 1er de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs".

Il y a lieu d'analyser la situation juridique des parties comme suit :

M. Charles B et son épouse exposent, dans un acte notarié du 13 février 1981, avoir acquis le 18 décembre 1976 pour le compte de la communauté de biens existant entre eux un immeuble consistant en un terrain nu situé à Seez (Savoie) et avoir obtenu par arrêté du 14 septembre 1979 un permis de construire 12 chalets. Ils ont alors établi par le premier acte cité, un état descriptif de division, s'appliquant sur ce terrain nu demeurant propriété indivise, en sept lots comprenant chacun le droit d'utiliser une surface déterminée pour y construire un bâtiment, et une quote-part de la propriété indivise du terrain.

Il était mentionné un lot numéro 8, mais de manière modifiée par trois lignes raturées avec renvoi approuvé.

Dans le projet raturé, le lot 8 devait constituer une partie commune, et d'ailleurs le tableau récapitulatif qui suit le mentionne en le désignant comme une route de desserte de 1180 m2, sans aucune quote-part de la propriété du sol.

Cependant, par les lignes supprimées et le renvoi, l'acte signé décrit en fin de compte le lot n° 8 comme suit : "la route de desserte aux différents lots d'une superficie de 11 ares 80 centiares et portant le numéro 8 du plan. À ce lot ne sont affectées aucunes quote-parts des parties communes de l'ensemble immobilier ; ladite route devant être rétrocédée à la commune de Bourg-Saint-Maurice et notamment faire l'objet d'une convention de servitude de passage au profit des parcelles voisines, ce que M. et Mme B. se réservent expressément de faire".

Par un autre acte du 13 février 1981, les époux B ont donné en avancement d'hoirie à leurs enfants les lots 3,4 et 5 ; on peut notamment lire dans les charges et conditions de cette donation, au titre des servitudes pouvant découler de l'état des lieux, le rappel de l'obligation pour le propriétaire du lot numéro 5 de supporter jusqu'au tracé définitif de la voie d'accès aux différents lots du 'lotissement', un rond-point devant permettre la manoeuvre des véhicules ; ladite plate-forme d'une superficie de 125 m2 environ.

Par un arrêt du 13 janvier 2011, la chambre civile de la cour d'appel de Chambéry, a statué sur un litige relatif à la prise en charge du coût d'entretien de la route de desserte constituant le lot numéro 8, sur laquelle les époux A propriétaires de deux chalets correspondant aux lots 2 et 3 d'une part, et les époux J. propriétaires d'un chalet correspondant au lot numéro 1 d'autre part, bénéficient d'une servitude de passage selon convention du 18 novembre 1983 ; dans ces motifs, la Cour a considéré, comme le tribunal, que les époux B. étaient restés propriétaires de la portion de terrain improprement dénommée lot numéro 8, qui n'a pas été soumise au statut de la copropriété, de sorte que les héritiers des époux B. demeuraient les actuels propriétaires de la parcelle dénommée lot numéro 8, étant précisé que la division du terrain entre la partie devenue assiette de la copropriété et la partie devenue route, restait à faire. La Cour en a déduit, se référant à une convention du 18 novembre 1983, que le lot 8, hors de la copropriété, était grevé d'une servitude de passage. Elle a confirmé le jugement rendu le 8 juillet 2008 par le tribunal de grande instance d'Albertville en ce sens, qui avait jugé que le lot 8 est grevé d'une servitude de passage au profit des lots 1 à 7, alors même qu'aucune division parcellaire n'était intervenue du point de vue du cadastre, au point que la matrice cadastrale ne mentionne pas la propriété du syndicat, mais traite les lots comme ceux d'un lotissement.

L'autorité de chose jugée qui s'attache à ces décisions, porte sur un droit de passage établi entre des fonds, désignés par des numéros de lots, appartenant à des propriétaires différents ; elle interdit de considérer que le lot 8, d'ailleurs décrit comme une partie privative dans l'état descriptif de division du 13 février 1981, puisse constituer une partie commune.

Il résulte de ces constatations, concernant les lots 1 à 7, que le sol est demeuré la propriété indivise, non seulement des propriétaires de ces lots, mais également, à défaut de partage, des héritiers B supposés étrangers à la copropriété. Cette seule affirmation démontre qu'on ne saurait admettre l'existence d'une copropriété, à défaut pour les héritiers B, non propriétaires des lots 1 à 7, de disposer d'un droit sur une partie privative. Il n'est pas possible de posséder une partie commune indivise (le sol de l'ensemble du tènement immobilier) autrement que sous la forme d'une quote-part, au terme du texte précité. De plus le sol de l'assiette du lot 8 ne peut pas à la fois constituer une partie commune, en le confondant avec le sol de tout le tènement, et une partie privative appartenant à l'indivision B. Or il n'y a de copropriété que si chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.

De plus, l'art; 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes en précisant que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; or, la description des lots un à 7 ne laisse subsister qu'en théorie une partie commune représentant le sol d'assiette, puisque chaque propriétaire de lot jouit privativement du sol d'assiette de son lot sur lequel a été édifiée une construction, mais n'a aucun droit de jouissance partagée avec un autre prétendu copropriétaire, sur une autre partie du terrain. Il n'existe donc pas de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En réalité, il n'y a pas de parties communes, mais seulement la propriété indivise d'un sol.

Lors des donations du 13 février 1981, et des ventes intervenues postérieurement, aucun partage n'a fait cesser l'indivision initiale, et seuls des droits de jouissance et de construire ont été consentis, et des droits indivis sur la propriété du sol des lots 1 à 7.

En conséquence, l'immeuble litigieux ne paraît pas relever du statut de la copropriété, mais d'une indivision.